Clim incluse ou refroidissement urbain à Dubai : que paient vraiment les locataires et les propriétaires

« Clim incluse » dans une annonce à Dubai signifie que vous ne recevrez pas de facture de climatisation séparée : soit le propriétaire ou l'immeuble règle la société de refroidissement urbain, soit le logement dispose de ses propres unités de climatisation dont la consommation électrique passe par votre facture de la Dubai Electricity and Water Authority (DEWA). Dans un logement desservi par le refroidissement urbain qui n'est pas en « clim incluse », vous pouvez être facturé de frais de capacité fixes, de frais de consommation mesurés, ou des deux. Aucune loi ne définissant ce terme, c'est le contrat de location qui détermine qui paie.

• Refroidissement urbain : Empower facture 750 AED par tonne de réfrigération (TR) par an pour la capacité et 0,568 AED par tonne-heure de réfrigération (RTh) consommée, plus un supplément carburant, des frais de compteur et 5 % de TVA.
• Climatisation split sur la DEWA : pas de facture de climatisation spécifique, mais l'électricité de la clim est facturée entre 23 et 38 fils par kWh par tranche, plus un supplément carburant de 6 fils en novembre 2026.

Que signifie « clim incluse » à Dubai ?

« Clim incluse » signifie que le coût du refroidissement ne vous est pas facturé séparément. Les annonces l'utilisent pour deux configurations : un immeuble climatisé de manière centralisée où le propriétaire, le promoteur ou l'association des copropriétaires règle la facture de climatisation ou de refroidissement urbain, et un logement doté d'unités split ou gainables raccordées à son propre compteur électrique, où le refroidissement apparaît alors sur votre facture DEWA.

Ni la réglementation de Dubai sur le refroidissement urbain ni la loi sur les locations n'utilisent cette expression. Le Dubai Land Department (DLD) indique dans sa foire aux questions que le paiement de la climatisation dépend du contrat, et que lorsqu'un immeuble ne peut pas mesurer chaque unité individuellement, il peut être demandé aux locataires de contribuer aux frais de refroidissement perçus par le promoteur ou l'association des copropriétaires. Considérez la mention « clim incluse » dans une annonce comme une promesse à obtenir par écrit.

Comment le refroidissement urbain est-il facturé à Dubai ?

Le refroidissement urbain est facturé en deux parties principales : une redevance de capacité pour la charge de climatisation réservée à votre unité, mesurée en tonnes de réfrigération (TR), et une redevance de consommation pour l'eau glacée réellement consommée, mesurée en tonnes-heures de réfrigération (TRh). Les fournisseurs peuvent ajouter un supplément carburant, des frais de compteur ou de facturation, une caution et des frais de raccordement ou d'activation uniques.

En vertu de la résolution du Conseil exécutif n° (6) de 2021, les sociétés fournissant ou facturant le refroidissement urbain à Dubaï, zones franches incluses, doivent détenir un permis du Regulatory and Supervisory Bureau (RSB), et le Conseil suprême de l'énergie de Dubaï (DSCE) doit approuver chaque frais. Les règles tarifaires du RSB, RD10 (version 1.4, février 2026), énumèrent les seuls frais autorisés et plafonnent plusieurs d'entre eux ; tout frais non approuvé est passible d'une amende de 100 000 AED en vertu de la résolution n° (87) de 2025.

Empower, l'Emirates Central Cooling Systems Corporation, publie ses tarifs résidentiels. Le promoteur fixe la TR de chaque unité en fonction de sa superficie et de son type, et l'exemple propre d'Empower est une unité de 6 TR payant 4 500 AED par an de frais de demande (capacité), facturés mensuellement à l'avance. La consommation est relevée sur votre compteur et facturée mensuellement à terme échu.

Chaque facture est assujettie à une TVA de 5 %. La pénalité d'un bâtiment pour utilisation inefficace de l'eau glacée (« delta-T bas ») ne peut jamais figurer sur la facture d'une unité. Les tarifs de capacité sont approuvés par bâtiment, de sorte que d'autres fournisseurs et agents de facturation peuvent pratiquer des tarifs différents de ceux d'Empower : renseignez-vous sur le tarif de votre bâtiment avant de signer.

Qui paie le refroidissement : le locataire, le propriétaire ou l'association des copropriétaires ?

Celui qui est désigné dans le contrat. Selon les directives du DLD, les coûts de climatisation et d'entretien relèvent de l'accord entre le propriétaire et le locataire. Il y a trois payeurs possibles : le locataire, qui s'inscrit auprès du fournisseur de refroidissement à l'aide de l'Ejari ; le propriétaire, qui paie dans le cadre d'un bail sans frais de climatisation (chiller free) ; et l'association des copropriétaires, qui paie le refroidissement partagé par le biais des charges de copropriété.

Empower enregistre les propriétaires (avec le titre de propriété) et les locataires (avec l'Ejari et la carte d'identité des Émirats), et facture au nouveau propriétaire ou locataire ses frais de raccordement. Dans les immeubles en copropriété, le DLD liste la climatisation parmi les factures de services publics couvertes par les charges de copropriété : consultez notre guide sur les charges de copropriété pour les propriétaires.

La loi sur la location, la loi n° 26 de 2007, règle les réparations plutôt que les factures. L'article 16 rend le propriétaire responsable de l'entretien qui affecte votre usage du logement, ce qui inclut un climatiseur qui cesse de refroidir, et l'article 22 stipule que le locataire doit payer les taxes gouvernementales pour l'utilisation du bien ; les deux s'appliquent à moins que le contrat n'en dispose autrement. Aucun d'eux ne mentionne les frais de refroidissement, veillez donc à les inclure dans le contrat.

Chiller free, refroidissement urbain ou climatiseur split sur DEWA : qu'est-ce qui coûte le moins cher ?

Pour un locataire, un logement chiller free est le moins cher à exploiter, car la facture de refroidissement est à la charge du propriétaire ; si vous la payez d'une manière ou d'une autre, c'est par le biais du loyer. Entre payer soi-même le refroidissement urbain et faire fonctionner des unités split sur DEWA, aucun fournisseur ni régulateur ne publie de chiffre comparable : cela dépend de la TR contractuelle, de votre consommation de climatisation et de l'efficacité des unités.

Un exemple chiffré basé sur les tarifs publiés, avant TVA. Une unité de 6 TR paie à Empower 4 500 AED par an de frais de capacité, soit 375 AED par mois en moyenne, que le climatiseur fonctionne ou non, plus 56,80 AED par 100 TRh consommés, le supplément carburant et les frais de compteur ; Empower continue de facturer la capacité même lorsqu'une unité est débranchée volontairement. Un logement climatisé par split consommant 1 500 kWh en un mois, climatisation incluse, paie 345 AED au tarif du premier palier de la DEWA plus 90 AED de supplément carburant.

Par conséquent, la redevance fixe est l'élément le plus important : elle pèse le moins sur un ménage qui climatise tout l'été et le plus sur un propriétaire dont l'appartement reste vide. Pour comparer deux appartements, ajoutez une année de factures de refroidissement au loyer de l'appartement où le refroidissement est payant et comparez-le au loyer chiller free. Vous louez plutôt un bureau ? Consultez notre guide sur la réduction des factures DEWA dans les bureaux.

Que devez-vous vérifier dans un contrat de location ?

Vérifiez que les modalités de refroidissement figurent dans les conditions supplémentaires du contrat et pas seulement dans l'annonce : qui paie la redevance de capacité, qui paie la consommation, qui paie la caution et les frais de raccordement du fournisseur, et si cela s'applique au renouvellement. Si l'annonce indique chiller free et que le contrat est muet, demandez l'ajout d'une clause. Commencez par vérifier le permis de l'annonce.

1. La formulation : « chiller free » ou « climatisation incluse dans le loyer », avec la redevance de capacité, la consommation, le supplément carburant et les frais de compteur attribués chacun à une partie.
2. Le compte : quelle entreprise facture l'unité, à quel nom, et qui paie sa caution et ses frais. Les règles du RSB exigent le remboursement des cauctions dans les cinq jours ouvrables suivant la fin du contrat de facturation.
3. Le solde du dernier occupant : Empower ne délivre un certificat de non-redevance qu'une fois que toutes les sommes dues sur l'unité ont été payées.
4. Réparations : qui assure l'entretien des ventilo-convecteurs et des thermostats (le propriétaire en vertu de l'article 16, sauf accord contraire).
5. Renouvellement : pour vous obliger à commencer à payer le refroidissement, un propriétaire doit donner un préavis d'au moins 90 jours avant la fin du bail (article 14) ; consultez notre guide RERA sur l'augmentation des loyers.
6. Déménagement : le règlement final du locataire auprès d'Empower nécessite la lettre de non-objection du propriétaire si le bail se termine par anticipation ou s'il a expiré plus de 15 jours auparavant. Clôturez votre compte auprès de la DEWA et effectuez l'annulation de votre Ejari.

Que doivent vérifier les acheteurs et les propriétaires avant d'acheter ?

Avant d'acheter une unité desservie par le refroidissement urbain, renseignez-vous sur sa capacité contractuelle en TR, le fournisseur et son tarif, sur le fait de savoir si les redevances de capacité sont incluses dans les charges de copropriété ou sur la facture propre de l'unité, ainsi que sur tout solde impayé. Ensemble, ils déterminent un coût fixe annuel que vous supportez chaque fois que l'unité est vide ou louée en mode chiller free.

• Capacité : la redevance correspond au nombre de TR multiplié par le tarif, et une unité ne peut être facturée qu'à hauteur de sa quote-part de la capacité du bâtiment, jamais sur une base liée à l'équipement installé.
• Fournisseur : le RSB liste les titulaires de permis en ligne. Un système à bâtiment unique (la propre centrale d'eau glacée du bâtiment, facturée par sous-compteur) ne peut facturer les unités que pour la consommation, jusqu'à 0,80 AED par TRh.
• Frais de copropriété : recherchez le bâtiment dans l'indice des charges de copropriété du DLD et demandez à l'association des copropriétaires si le refroidissement de l'unité est inclus dans le budget ; notre comparaison entre les bâtiments anciens et les constructions neuves montre pourquoi c'est important.
• Rendement : une location chiller free met les factures de refroidissement à votre charge, incluez-les donc dans votre rendement locatif réel. Vous achetez avec un locataire en place ? Les conditions de refroidissement du bail sont reconduites : consultez la section sur les biens loués.

Que pouvez-vous faire si une facture de refroidissement semble erronée ?

Soulevez le problème par écrit auprès du fournisseur de refroidissement ou de l'agent de facturation en premier lieu, muni de la facture et de vos relevés de compteur. Si cela échoue, déposez une plainte via le formulaire en ligne du RSB ; le RSB rejette les plaintes envoyées sans documents ou avant que vous n'ayez contacté le fournisseur. Un litige avec votre propriétaire concernant la partie redevable est porté devant le Centre de règlement des litiges locatifs.

La résolution 6 exige que chaque facture indique la capacité contractuelle, la consommation et le tarif pour chacune d'elles. Empower teste un compteur sur demande et facture 160 AED uniquement s'il s'avère exact.

Vous ne savez pas ce que couvre la mention « chiller free » d'une annonce ? Parcourez nos biens à louer et demandez à notre équipe de location d'obtenir les conditions de refroidissement par écrit ; les propriétaires peuvent confier leurs comptes de refroidissement et leurs renouvellements à notre équipe de gestion immobilière.

Foire aux questions

Que signifie « clim incluse » à Dubai ?

Vous ne recevez aucune facture de climatisation séparée : le propriétaire ou l'immeuble paie le fournisseur de refroidissement, ou les climatiseurs du logement fonctionnent sur votre facture DEWA. Ce n'est pas un terme juridique, veillez donc à le confirmer dans le contrat.

Le chiller free est-il préférable au refroidissement urbain ?

Pour un locataire, le chiller free supprime la redevance de capacité (celle d'Empower est de 750 AED par TR et par an) ainsi que la facture de consommation. Comparez son loyer avec le loyer de l'autre appartement majoré d'une année de factures de refroidissement.

Dois-je toujours payer la DEWA dans un appartement chiller free ?

Oui. Le chiller free couvre uniquement le refroidissement ; l'électricité et l'eau restent sur votre compte DEWA, avec une caution de 2 000 AED pour un appartement et 155 AED de frais d'activation pour les petits compteurs.

Quel est le montant de la caution Empower ?

La caution et les frais de raccordement d'Empower varient selon le projet et sont affichés lors de l'inscription. Les règles du RSB plafonnent la caution d'une unité à huit mois de redevances de capacité.

Qu'est-ce qu'une redevance de capacité de refroidissement urbain ?

Une redevance fixe pour la charge de climatisation réservée à votre unité. Celle d'Empower est de 750 AED par tonne de réfrigération et par an, facturée mensuellement, même lorsque le climatiseur est éteint.

Mon propriétaire peut-il commencer à me facturer le refroidissement pendant le bail ?

Pas sans votre accord. Pour modifier les conditions au moment du renouvellement, le propriétaire doit donner un préavis d'au moins 90 jours avant la fin du bail (article 14) ; les litiges sont portés devant le Centre de règlement des litiges locatifs.

Références

• Résolution du Conseil exécutif n° (6) de 2021 (PDF) : permis, approbation des frais, contenu des factures
• Résolution du Conseil exécutif n° (87) de 2025 (PDF) : amende pour frais non approuvés
• RSB : Tarifs, redevances et frais RD10, v1.4 (PDF) et RD04(d) (PDF) : frais autorisés, plafonds, remboursements de caution
• RSB : Réglementation d'un refroidissement efficace et Protection des consommateurs : titulaires de permis, réclamations
• Empower : explication des frais, inscription, FAQ et facture finale électronique : tarifs, frais, cautions, mainlevée
• DEWA : tarif par tranches et emménagement : tarifs de l'électricité, surcharge de carburant, caution et frais
• Département foncier de Dubaï : Foire aux questions et indice des frais de service : qui paie la climatisation, frais de service
• Loi n° 26 de 2007 modifiée par la loi n° 33 de 2008 (PDF) : articles 14, 16 et 22

Vérifié le 1er novembre 2026.