Responsabilités d'entretien du propriétaire à Dubaï : qui répare quoi

Les responsabilités d'entretien du propriétaire fixées par la loi de Dubaï se résument à une règle : sauf disposition contraire du contrat de location, le propriétaire remet le logement en bon état et, pendant toute la durée du bail, répare tout défaut ou dommage affectant l'utilisation du logement par le locataire. Le locataire prend soin de la propriété avec un soin ordinaire, paie les dommages causés par le ménage et gère l'entretien mineur. Le Département foncier de Dubaï (DLD) qualifie la part du propriétaire d'entretien "requis" et indique que l'entretien "non essentiel" incombe généralement au locataire.

Les règles figurent dans la loi n° 26 de 2007, la loi sur les baux de Dubaï, telle que modifiée par la loi n° 33 de 2008, et dans le contrat de location unifié enregistré via Ejari. Aucune ne fixe de délai de réparation en jours ou de limite en AED pour les réparations "mineures".

• Propriétaire, par défaut : bon état à la remise des clés, réparations affectant l'utilisation, et défauts et usure que le locataire n'a pas causés (articles 15 à 17).
• Locataire, par défaut : entretien courant, entretien mineur, dommages causés par le ménage, et aucune modification ou réparation sans autorisation (articles 19 et 21).
• Le contrat peut changer beaucoup de choses : l'article 16 s'applique "sauf accord contraire", et le DLD indique que l'entretien de la climatisation suit le contrat.
• Si les réparations sont ignorées : signalez-le par écrit, continuez à payer le loyer, puis adressez-vous au Centre de litiges locatifs (RDC), où une inspection coûte 2,5 % du loyer annuel plus 40 AED.

Quelles sont les responsabilités d'entretien d'un propriétaire à Dubaï ?

Un propriétaire à Dubaï doit remettre la propriété en bon état et, pendant le bail, l'entretenir et réparer tout défaut ou dommage affectant l'utilisation par le locataire, sauf disposition contraire du contrat. Le propriétaire répond également des défauts, dommages et usures que le locataire n'a pas causés, et ne peut apporter de changements qui empêchent le locataire d'utiliser le logement.

Ces obligations sont les articles 15 à 17 de la loi n° 26 de 2007 ; la loi n° 33 de 2008 a réécrit l'article 15 pour permettre la location d'une propriété inachevée que le locataire termine, le contrat précisant qui paie. Le terme 8 du contrat de location unifié répète l'obligation : pleine utilisation des locaux et des installations telles que la piscine, la salle de sport et le parking, et "l'entretien régulier tel que prévu" sauf accord écrit contraire.

De quel entretien le locataire est-il responsable ?

Un locataire à Dubaï doit prendre soin du logement comme une personne ordinaire prend soin du sien, payer les dommages causés par le ménage et gérer l'entretien "non essentiel" : l'entretien qui n'empêche pas l'utilisation prévue du logement. Au-delà de l'entretien convenu ou coutumier, l'article 19 interdit au locataire de modifier la propriété ou d'effectuer des travaux de réparation sans l'autorisation et les licences du propriétaire.

Les conseils du DLD sur la caution donnent des exemples : une porte cassée parce qu'une clé a été oubliée, ou une vitre cassée par un ballon, est à la charge du locataire, sur la caution puis de sa poche ; les légères rayures dues au déplacement de meubles sont une utilisation normale. Les cautions sont couvertes dans notre guide d'annulation d'Ejari.

Au départ, l'article 21 exige que le logement soit rendu dans l'état où il a été reçu, à l'exception de l'usure normale et des dommages indépendants de la volonté du locataire. Le terme 1 du contrat unifié enregistre que le locataire a accepté l'unité dans son état actuel, donc un rapport d'état des lieux d'entrée daté protège les deux parties.

Quelles responsabilités d'entretien du propriétaire fixées par la loi de Dubaï un contrat peut-il modifier ?

La plupart des tâches quotidiennes. L'article 16 s'applique "sauf accord contraire", le DLD indique que l'entretien de la climatisation suit le contrat, et les factures de services publics sont à la charge du locataire sauf accord écrit. Les articles 17, 21 et 34, sur les défauts que le locataire n'a pas causés, l'usure et la coupure des services, ne contiennent pas une telle formulation, et le contrat unifié ignore les termes qui entrent en conflit avec la loi.

Mettez le reste dans les conditions supplémentaires du contrat : entretien de la climatisation, petits objets du locataire, tout seuil de coût, contacts pour les réparations et accès pour les inspections. Consultez notre guide pour rédiger un bail à Dubaï.

Qui est responsable de l'entretien de la climatisation à Dubaï ?

Le contrat décide. Interrogé sur qui paie l'électricité pour les climatiseurs et leur entretien, le DLD répond que cela dépend de l'accord entre le propriétaire et le locataire et de ce que dit le contrat. Si le contrat est muet, l'article 16 s'applique : un climatiseur qui ne refroidit plus affecte l'utilisation du logement par le locataire, sa réparation incombe donc au propriétaire.

Un contrat peut répartir les travaux, par exemple l'entretien courant et le nettoyage des filtres au locataire, les réparations et le remplacement au propriétaire. Les factures de climatisation sont une question distincte : le terme 4 du contrat unifié les met à la charge du locataire, sauf accord écrit contraire ; voir chiller free et refroidissement urbain.

Qui est responsable de la peinture, le propriétaire ou le locataire ?

À Dubaï, repeindre les murs intérieurs et effectuer un nettoyage complet au départ du locataire sont généralement le travail du propriétaire : le DLD indique qu'il s'agit d'une pratique coutumière et non d'une obligation du locataire. Le locataire paie toujours pour réparer les dommages dépassant l'usure normale et doit obtenir l'approbation écrite du propriétaire avant de peindre les murs d'une nouvelle couleur pendant le bail (article 19).

Convenez dans cette approbation si le locataire doit restaurer la couleur d'origine. Un propriétaire qui souhaite une répartition différente lors du départ doit l'inscrire dans les conditions supplémentaires lors de la signature, et non la soulever lors de l'inspection finale.

Que peut faire un locataire si le propriétaire refuse d'effectuer les réparations ?

Signalez le défaut par écrit, continuez à payer le loyer et donnez du temps au propriétaire ; aucune loi ne fixe de délai en jours. Si rien ne se passe, adressez-vous au RDC. Le DLD indique qu'un locataire confronté à un entretien nécessaire négligé peut mettre fin au contrat, réduire le loyer ou réparer et déduire le coût, mais chaque option est plus sûre avec un accord écrit ou une décision du RDC.

1. Signalez-le par écrit, avec photos et dates, aux contacts indiqués dans le contrat (terme 7). Le RDC accepte les messages WhatsApp et les e-mails comme preuve une fois que les deux parties les ont reconnus dans le dossier de l'affaire.
2. Continuez à payer le loyer. La retenue du loyer ne fait pas partie des options du DLD, et un loyer impayé 30 jours après un avis est un motif d'expulsion (article 25(1)). Si le propriétaire refuse votre loyer, utilisez le service d'offre et de dépôt du RDC (50 AED plus 20 AED).
3. Convenez de toute réparation et déduction par écrit, coût inclus (voir l'avertissement ci-dessous). Une réduction de loyer peut être convenue ou réclamée auprès du RDC.
4. Faites constater l'état des lieux. Une ordonnance de requête du RDC pour une inspection coûte 20 AED, plus 2,5 % du loyer annuel et 20 AED de frais de connaissance et d'innovation : 2 040 AED sur un loyer de 80 000 AED (notre calcul).
5. Déposez une plainte. Le RDC facture 500 AED pour une demande d'entretien de valeur indéterminée ; une réclamation pour les frais de réparation que vous avez payés représente 3,5 % du montant (de 500 AED à 15 000 AED), et la page des poursuites judiciaires ajoute 120 AED de frais fixes. La conciliation passe en premier : consultez notre guide du Centre de litiges locatifs.
6. Si les services sont coupés, une ordonnance de requête (20 AED) demande au juge des référés de rétablir l'électricité et l'eau ; l'article 34 vous permet également de le signaler au poste de police local.

La réparation et la déduction nécessitent l'accord du propriétaire Le DLD répertorie la réparation et la déduction du coût sur le loyer comme une option, mais l'article 19 exige l'autorisation du propriétaire pour l'entretien effectué par un locataire, et un paiement de loyer réduit peut être considéré comme un loyer impayé. Obtenez d'abord un accord écrit ou une décision du RDC.

Que peut faire un propriétaire si un locataire endommage la propriété ?

Demandez au locataire par écrit de remédier à la situation, enregistrez les dommages et récupérez le coût sur la caution à la fin, en réclamant tout excédent au RDC. Si le locataire ignore une obligation pendant 30 jours après un avis, ou endommage la propriété volontairement ou par négligence grave, l'article 25(1) permet au propriétaire de demander l'expulsion avant la fin du bail.

Ces avis sont envoyés par notaire ou par lettre recommandée. La loi sur les baux ne contient aucun article sur l'entrée dans le logement et l'article 34 interdit de déranger le locataire, il faut donc convenir de l'accès dans les conditions supplémentaires ; une ordonnance de requête couvre l'inspection si un locataire refuse. Plus d'informations dans notre guide de la loi sur les baux.

Un propriétaire peut-il obliger un locataire à partir pour des réparations majeures ?

En vertu de la loi sur les baux, uniquement à la fin du bail, et seulement si la propriété nécessite une restauration ou un entretien complet qui ne peut être effectué avec le locataire à l'intérieur, confirmé par un rapport technique émis ou attesté par la municipalité de Dubaï. Le propriétaire doit donner un préavis de 12 mois par l'intermédiaire d'un notaire ou par lettre recommandée (article 25(2) tel que modifié).

Par la suite, l'ancien locataire dispose d'un droit de priorité pour louer à nouveau la propriété, à exercer dans les 30 jours suivant l'avis du propriétaire (article 29). Une propriété déclarée dangereuse, prouvée par un rapport technique de la municipalité de Dubaï, constitue un motif distinct pendant le bail (article 25(1)), et la loi de 2026 sur la sécurité des bâtiments ci-dessous ajoute sa propre procédure.

Qu'ajoute la loi de 2026 sur la sécurité des bâtiments à Dubaï ?

La loi n° 3 de 2026 sur la qualité et la sécurité des bâtiments, publiée le 27 février 2026, ajoute des obligations au niveau des bâtiments. Les propriétaires doivent effectuer un entretien périodique des bâtiments datant de moins de 20 ans depuis leur certificat d'achèvement et corriger les défauts qui mettent en péril la structure ou les personnes ; après 20 ans, un bâtiment nécessite un certificat de qualité et de sécurité.

La municipalité de Dubaï, ou l'autorité de la zone franche ou de la zone de développement, le délivre après le rapport technique d'un cabinet d'ingénierie ; dans un immeuble en copropriété, l'entité de gestion agit pour le compte des propriétaires. Lorsque le rapport technique approuvé exige des travaux avant la délivrance du certificat, les occupants doivent quitter les lieux dans les trois mois suivant son approbation, avec une priorité de retour au même loyer, sauf accord contraire. Les propriétaires disposent d'un an à compter de l'entrée en vigueur de la loi pour se mettre en conformité.

Qui entretient les parties communes et répare les défauts d'un nouvel immeuble ?

Dans un immeuble en copropriété, l'association des propriétaires et sa société de gestion entretiennent les parties communes grâce aux charges de copropriété payées par les propriétaires ; le DLD précise que les frais de service incombent au propriétaire, et non au locataire. Les propriétaires peuvent signaler un mauvais entretien de l'immeuble via le système de violations immobilières (RVS) dans l'application Dubai REST. Voir les charges de copropriété pour les propriétaires.

Pour une nouvelle unité, le DLD note que 5 % de l'argent versé sur le compte séquestre d'un projet est conservé pendant un an après l'achèvement afin que le promoteur corrige les défauts ; toutefois, l'obligation du propriétaire envers le locataire n'attend pas le promoteur.

Comment les propriétaires peuvent-ils éviter les litiges liés à l'entretien ?

La plupart des litiges liés à l'entretien reposent sur la paperasse : un état des lieux d'entrée avec des photos datées signées par les deux parties, des conditions supplémentaires précisant qui fait quoi et comment fonctionne l'accès, ainsi qu'un registre écrit de chaque demande, devis et facture. Notre guide d'entretien et de réparations couvre la planification et les entrepreneurs. Cet article constitue une information pratique et non un conseil juridique.

Notre équipe de gestion immobilière s'occupe des réparations quotidiennes par l'intermédiaire d'entrepreneurs agréés, des inspections d'entrée et de sortie, des avis et de l'enregistrement Ejari pour les propriétaires.

Foire aux questions

Le propriétaire est-il responsable de l'entretien à Dubaï ?

Oui, par défaut. L'article 16 de la loi n° 26 de 2007 rend le propriétaire responsable pendant la durée du bail de l'entretien et de la réparation de tout défaut ou dommage affectant l'usage du locataire, sauf disposition contraire du contrat.

Qui est responsable de l'entretien de la climatisation à Dubaï ?

Le contrat de location en décide : le DLD indique que l'électricité et l'entretien de la climatisation dépendent de l'accord. Si le contrat est muet, une climatisation qui cesse de refroidir affecte l'usage du locataire, sa réparation incombe donc au propriétaire en vertu de l'article 16.

Qui paie la peinture lorsqu'un locataire quitte son logement à Dubaï ?

Habituellement le propriétaire. Le DLD indique que repeindre les murs intérieurs et effectuer un nettoyage complet après le départ du locataire sont des usages courants à la charge du propriétaire, et non une obligation du locataire. Les dommages dépassant l'usure normale restent à la charge du locataire.

Un locataire peut-il déduire les frais de réparation du loyer à Dubaï ?

Le DLD mentionne la possibilité de réparer et de déduire les frais si un propriétaire néglige l'entretien requis, mais l'article 19 exige l'autorisation du propriétaire pour les réparations effectuées par le locataire. Obtenez un accord écrit, ou une décision du CSD, avant de déduire quoi que ce soit.

De combien de temps dispose un propriétaire pour effectuer des réparations à Dubaï ?

Ni la loi sur la location ni les directives publiées par le DLD ou le CSD ne fixent de délai en jours. Signalez les pannes par écrit, indiquez les délais de réponse dans les conditions supplémentaires du contrat et adressez-vous au Centre des litiges locatifs si les réparations n'ont pas lieu.

Mon propriétaire peut-il couper l'électricité ou l'eau en raison d'un litige ?

Non. L'article 34 interdit à un propriétaire de couper les services ou de perturber le locataire. Le juge des référés du CSD peut ordonner leur rétablissement par le biais d'une ordonnance sur requête, qui coûte 20 AED.

Références

• Loi n° 26 de 2007 modifiée par la loi n° 33 de 2008 (PDF) : Articles 2, 7, 15 à 23, 25, 29 et 34, dans le recueil législatif du DLD
• Département foncier de Dubaï : Foire aux questions : entretiens obligatoires et non essentiels, climatisation, peinture, exemples de dépôt, frais de service, RVS, retenue sur compte séquestre, coupures de services
• DLD : Contrat de location unifié (PDF) : clauses 1, 3, 4, 7, 8 et 12
• Centre des litiges locatifs : Enregistrer une requête par ordonnance : inspections, dommages, rétablissement des services, frais
• CSD : Action en première instance (location) et Offre et dépôt : frais de réclamation et de dépôt
• CSD : Foire aux questions : frais de demande d'entretien, preuves par WhatsApp et e-mail, coupures de services
• Loi n° 3 de 2026 sur la qualité et la sécurité des bâtiments, Portail législatif de Dubaï : Articles 2, 9, 10, 12, 15 et 22

Vérifié le 5 novembre 2026.