杜拜法律規定的房東維修責任歸結為一條規則：除非租賃合約另有規定，否則房東應將房屋以良好狀態移交，並在整個租賃期間，修復任何影響租戶使用的缺陷或損壞。 租戶應以一般謹慎態度照管房產，支付家庭造成的損壞，並處理日常維護。杜拜土地局 (DLD) 將房東的份額稱為「必要」維修，並表示「非必要」維修通常屬於租戶的責任。
這些規則載於 2007 年第 26 號法律（杜拜租賃法），經 2008 年第 33 號法律修訂，以及透過 Ejari 註冊的統一租賃合約中。兩者均未設定維修期限（以天數計）或「小型」維修的 AED 金額上限。
- 房東（預設）： 交屋時狀態良好、修復影響使用的問題，以及非租戶造成的缺陷與磨損（第 15 至 17 條）。
- 租戶（預設）： 一般照管、日常維護、家庭造成的損壞，且未經許可不得進行改建或維修（第 19 和 21 條）。
- 合約可以進行許多調整： 第 16 條適用於「除非另有約定」，且 DLD 表示空調維護遵循合約規定。
- 如果維修被忽視： 以書面形式報告，繼續支付租金，然後前往租賃糾紛中心 (RDC)，檢查費用為年租金的 2.5% 外加 AED 40。
杜拜房東的維修責任有哪些？
除非合約另有規定，否則杜拜房東必須以良好狀態移交房產，並在租賃期間進行維護，修復任何影響租戶使用的缺陷或損壞。房東還需負責非租戶造成的缺陷、損壞和磨損，且不得進行阻礙租戶使用房屋的變更。
這些義務載於 2007 年第 26 號法律的第 15 至 17 條；2008 年第 33 號法律重寫了第 15 條，允許租賃由租戶完成的未完工房產，並由合約規定支付方。統一租賃合約的第 8 條重申了該義務：充分使用場所和設施（如游泳池、健身房和停車場），以及「預期的定期維護」，除非書面另有約定。
租戶負責哪些維護？
杜拜租戶必須像普通人照管自己的家一樣照管房屋，支付家庭造成的損壞，並處理「非必要」維護：即不影響房屋預期使用的維護。除約定或慣例的維護外，第 19 條禁止租戶在未經房東許可和授權的情況下改建房產或進行維修工作。
DLD 的押金指南提供了範例：因忘記鑰匙而損壞的門，或球打破的玻璃，應由租戶負責維修，先從押金扣除，不足部分由租戶自付；移動家具造成的輕微刮痕屬於正常使用。押金問題包含在我們的 Ejari 取消指南 中。
搬出時，第 21 條要求房屋恢復到接收時的狀態，但正常的磨損和租戶無法控制的損壞除外。統一合約的第 1 條記錄了租戶接受該單元當前狀態，因此一份註明日期的 入住報告 可以保護雙方。
合約可以更改杜拜法律規定的哪些房東維修責任？
大多數日常維修。第 16 條適用於「除非另有約定」，DLD 表示空調維護遵循合約，且除非書面約定，否則水電費由租戶承擔。關於非租戶造成的缺陷、磨損和切斷服務的第 17、21 和 34 條沒有此類措辭，且統一合約會忽略與法律衝突的條款。
| 項目 | 法律和 DLD 規定的預設情況 | 合約可以更改嗎？ | 來源 |
|---|---|---|---|
| 交屋時的狀態 | 房東：狀態良好，適合充分使用 | 僅限於租賃由租戶完成的未完工單元；合約規定支付方 | 第 15 條（經修訂） |
| 影響使用的故障：漏水、電力、供水、空調停止製冷 | 租賃期間的房東維修（「必要」維護） | 可以：第 16 條規定「除非另有約定」；任何變更請以書面形式記錄 | 第 16 條；DLD 常見問題解答 |
| 空調保養與維修 | 遵循合約；若合約未提及，影響使用的故障屬於第 16 條範疇 | 可以：註明誰負責保養，誰負責維修 | DLD 常見問題解答；第 16 條 |
| 非租客造成的缺陷與損耗 | 房東 | 第 17 條沒有「除非另有約定」的措辭 | 第 17 條 |
| 不影響使用的日常小修繕 | 通常由租客負責（「非必要」維護） | 可以：列出項目，因為 DLD 未提供清單 | 土地局（DLD）常見問題解答 |
| 租客家庭造成的損壞 | 租客：從押金中扣除，超出部分由租客支付 | 法律規定由租客負責 | 第 19 條與第 21 條；DLD 常見問題解答 |
| 搬出時的重新粉刷與全面清潔 | 按慣例，通常由業主負責 | DLD 稱這是慣例而非法律：若有其他約定，請以書面形式記錄 | 土地局（DLD）常見問題解答 |
| 房屋隨附的電器 | 法律未明確規定；若合約列出這些電器，影響使用的故障應視同其他缺陷（我們的解讀） | 可以：列出清單並註明誰負責維修或更換 | 第 16 條；合約條款 8 |
| 電費、水費、冷氣費與瓦斯費 | 服用 | 可以，透過書面協議 | 合約條款 4 |
| 改建、裝飾與裝修 | 租客需要書面批准與許可；非結構性工程的批准由房東提供 | 除非另有約定，否則改善工程應保留在物業內（第 23 條） | 第 18、19 與 23 條；合約條款 3 |
其餘事項請放入合約的附加條款中：空調保養、租客的小型維修項目、任何費用門檻、維修聯絡人以及檢查房屋的權限。請參閱我們的杜拜租約起草指南。
在杜拜，誰負責空調維護？
由合約決定。當被問及誰支付空調電費及維護費用時，DLD 回答這取決於房東與租客之間的協議以及合約內容。若合約未提及，則適用第 16 條：空調停止製冷會影響租客對房屋的使用，因此維修責任歸屬於房東。
合約可以分攤工作，例如日常保養與濾網清潔由租客負責，維修與更換由房東負責。冷氣費是另一個問題：統一合約的第 4 條規定，除非另有書面約定，否則由租客支付；請參閱免冷氣費與區域冷卻系統。
誰負責粉刷，房東還是租客？
在杜拜，室內牆面重新粉刷與租客搬出時的全面清潔通常是業主的工作：DLD 表示這是慣例，而非租客的義務。租客仍需支付超出正常損耗的損壞修復費用，且在租賃期間若要將牆面漆成新顏色，需獲得房東的書面批准（第 19 條）。
在批准時約定租客是否需恢復原色。若房東希望在搬出時有不同的分攤方式，應在簽約時寫入附加條款，而不是在最後檢查時才提出。
如果房東不進行維修，租客該怎麼辦？
以書面形式報告故障，繼續支付租金並給予房東時間；法律未規定具體天數。若無進展，請前往租賃糾紛中心（RDC）。DLD 表示，面對被忽視的必要維護，租客可以終止合約、減少租金，或自行維修並扣除費用，但每種做法最好都有書面協議或 RDC 的裁決。
- 以書面形式報告，附上照片與日期，發送給合約中指定的聯絡人（條款 7）。一旦雙方在案件記錄中確認，RDC 接受 WhatsApp 訊息與電子郵件作為證據。
- 繼續支付租金。拒付租金不在 DLD 提供的選項中，且在收到通知後 30 天內未付租金是驅逐的理由（第 25(1) 條）。如果房東拒收租金，請使用 RDC 的「要約與存款」服務（費用為 50 迪拉姆加上 20 迪拉姆）。
- 以書面形式約定維修與扣款，包括費用（請參閱下方的警告）。租金減免可以透過協議達成，或向 RDC 提出申請。
- 記錄房屋狀況。 RDC 的檢查請願令費用為 20 迪拉姆，外加年租金的 2.5% 以及 20 迪拉姆的知識與創新費用：以 80,000 迪拉姆的租金為例，費用為 2,040 迪拉姆（我們計算所得）。
- 提出索賠。 RDC 對未指定金額的維護請求收取 500 迪拉姆；針對您支付的維修費用索賠，費用為金額的 3.5%（500 至 15,000 迪拉姆），訴訟頁面另加 120 迪拉姆的固定費用。調解先行：請參閱我們的租賃糾紛中心指南。
- 如果服務被切斷，請願令（20 迪拉姆）可要求緊急事務法官恢復電力與供水；第 34 條也允許您向當地警察局報告。
維修並扣款需要房東同意。 DLD 將維修並從租金中扣除費用列為選項，但第 19 條規定租客進行維護需獲得房東許可，且少付租金可能被視為未付租金。請務必先獲得書面協議或 RDC 的裁決。
如果租客損壞物業，房東該怎麼辦？
以書面形式要求租客修復，記錄損壞情況，並在租期結束時從押金中扣除費用，超出部分向 RDC 索賠。如果租客在收到通知後 30 天內無視義務，或蓄意/因重大過失損壞物業，第 25(1) 條允許房東在租期結束前尋求驅逐。
這些通知應透過公證人或掛號信發送。租賃法沒有關於進入房屋的條款，且第 34 條禁止干擾租客，因此請在附加條款中約定進入權限；若租客拒絕，請願令涵蓋檢查需求。更多資訊請參閱我們的租賃法指南。
房東可以因為重大維修而要求租客搬離嗎？
根據租賃法，僅在租約期滿時，且僅在物業需要進行修復或全面維護，而租戶在場無法進行的情況下（需經杜拜市政府簽發或認證的技術報告確認），房東才可收回物業。房東必須透過公證人或掛號信發出 12 個月的通知（經修訂的第 25(2) 條）。
隨後，原租戶擁有優先續租權，需在房東發出通知後的 30 天內行使（第 29 條）。若經杜拜市政府技術報告證明物業被判定為不安全，則屬於租賃期間的另一種情況（第 25(1) 條），下文提到的 2026 年建築安全法亦增加了相關規定。
杜拜 2026 年建築安全法增加了哪些內容？
2026 年 2 月 27 日頒布的《2026 年第 3 號建築品質與安全法》增加了建築層面的義務。業主必須對自竣工證書簽發日起未滿 20 年的建築物進行定期維護，並修復危及結構或人員安全的缺陷；超過 20 年後，建築物需取得「品質與安全證書」。
該證書由杜拜市政府或自由區/開發區管理局在工程公司出具技術報告後簽發；在共同擁有的建築物中，管理實體代表業主行事。若經批准的技術報告要求在取得證書前進行工程，住戶必須在批准後三個月內遷出，並享有以相同租金回遷的優先權（除非另有協議）。業主自該法律生效起有一年的合規期限。
誰負責維護公共區域並修復新建築的缺陷？
在共同擁有的建築物中，業主協會及其管理公司利用業主支付的服務費維護公共區域；杜拜土地局（DLD）表示，服務費是房東的責任，而非租戶。業主可透過杜拜 REST 應用程式中的房地產違規系統（RVS）舉報建築維護不善的情況。請參閱 房東服務費。
對於新單位，DLD 指出，項目託管帳戶中 5% 的資金會保留至竣工後一年，以便開發商修復缺陷；不過，房東對租戶的義務無需等待開發商處理。
房東如何避免維護糾紛？
大多數維護糾紛源於文書工作：一份由雙方簽署並附有日期照片的入住報告、說明責任歸屬與維修管道的附加條款，以及每一項請求、報價和發票的書面記錄。我們的 維護與維修指南 涵蓋了排程與承包商相關事宜。本文僅供參考，不構成法律建議。
我們的 物業管理團隊 透過經過審核的承包商處理日常維修、入住與搬出檢查、通知以及為房東辦理 Ejari 註冊。
常見問題
在杜拜，房東是否負責維護工作？
是的，預設情況下是如此。根據 2007 年第 26 號法律第 16 條，除非合約另有規定，否則房東在租賃期間有責任進行維護，並修復任何影響租戶使用的缺陷或損壞。
在杜拜，誰負責空調維護？
租賃合約決定一切：DLD 表示空調電力與維護取決於協議。若合約未提及，空調停止製冷會影響租戶使用，因此根據第 16 條，其維修責任歸屬於房東。
在杜拜，租戶搬出時由誰支付油漆費用？
通常由業主支付。DLD 表示，租戶搬離後室內牆壁重新粉刷與全面清潔是業主的慣例，而非租戶的義務。超出正常磨損範圍的損壞仍需由租戶負責修復。
在杜拜，租戶可以從租金中扣除維修費用嗎？
當房東忽視必要的維護時，DLD 將「維修後扣除」列為一種選擇，但第 19 條要求租戶進行維修需獲得房東許可。在扣除任何費用之前，請務必取得書面協議或租賃糾紛中心（RDC）的裁決。
在杜拜，房東必須在多久內完成維修？
租賃法、DLD 或 RDC 發布的指南均未設定具體天數的期限。請以書面形式報告故障，將回應時間寫入合約的附加條款中，若維修遲遲未進行，請前往租賃糾紛中心。
房東可以因糾紛而切斷電力或水供應嗎？
不可以。第 34 條禁止房東切斷服務或騷擾租戶。RDC 的緊急事務法官可透過請願令命令恢復服務，費用為 20 迪拉姆。
來源
- 2007 年第 26 號法律（經 2008 年第 33 號法律修訂）（PDF）：DLD 法規彙編中的第 2、7、15 至 23、25、29 及 34 條
- 杜拜土地局：常見問題解答：必要與非必要維護、空調、粉刷、押金範例、服務費、RVS、託管保留金、切斷服務
- DLD：統一租賃合約（PDF）：條款 1、3、4、7、8 及 12
- 租賃糾紛中心：註冊請願令：檢查、損壞、恢復服務、費用
- RDC：一審訴訟（租賃） 與 要約與押金：索賠與押金費用
- RDC：常見問題解答：維護索賠費用、WhatsApp 與電子郵件證據、切斷服務
- 《2026 年第 3 號建築品質與安全法》，杜拜法規門戶：第 2、9、10、12、15 及 22 條
核對日期：2026 年 11 月 5 日。
