Instandhaltungspflichten des Vermieters in Dubai: Wer repariert was

Die Instandhaltungspflichten des Vermieters nach dem Recht von Dubai lassen sich auf eine Regel reduzieren: Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, übergibt der Vermieter die Wohnung in gutem Zustand und behebt während der gesamten Mietzeit jeden Mangel oder Schaden, der die Nutzung durch den Mieter beeinträchtigt. Der Mieter pflegt die Immobilie mit gewöhnlicher Sorgfalt, zahlt für Schäden, die durch den Haushalt verursacht werden, und übernimmt die geringfügige Instandhaltung. Das Dubai Land Department (DLD) bezeichnet den Anteil des Vermieters als „erforderliche“ Instandhaltung und gibt an, dass „nicht wesentliche“ Instandhaltungen in der Regel in die Verantwortung des Mieters fallen.

Die Regeln finden sich im Gesetz Nr. 26 von 2007, dem Mietgesetz von Dubai, in der durch das Gesetz Nr. 33 von 2008 geänderten Fassung, sowie im einheitlichen Mietvertrag, der über Ejari registriert wird. Weder dort noch dort wird eine Reparaturfrist in Tagen oder eine AED-Grenze für „geringfügige“ Reparaturen festgelegt.

• Vermieter, standardmäßig: guter Zustand bei Übergabe, Reparaturen, die die Nutzung beeinträchtigen, sowie Mängel und Abnutzung, die der Mieter nicht verursacht hat (Artikel 15 bis 17).
• Mieter, standardmäßig: gewöhnliche Sorgfalt, geringfügige Instandhaltung, vom Haushalt verursachte Schäden und keine Änderungen oder Reparaturen ohne Genehmigung (Artikel 19 und 21).
• Der Vertrag kann vieles ändern: Artikel 16 gilt „sofern nicht anders vereinbart“, und das DLD gibt an, dass die Wartung der Klimaanlage dem Vertrag folgt.
• Wenn Reparaturen ignoriert werden: schriftlich melden, Miete weiterzahlen, dann zum Rental Disputes Center (RDC) gehen, wo eine Inspektion 2.5 % der Jahresmiete plus 40 AED kostet.

Was sind die Instandhaltungspflichten eines Vermieters in Dubai?

Ein Vermieter in Dubai muss die Immobilie in gutem Zustand übergeben und sie während der Mietzeit instand halten sowie jeden Mangel oder Schaden beheben, der die Nutzung durch den Mieter beeinträchtigt, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Der Vermieter haftet zudem für Mängel, Schäden und Abnutzung, die nicht vom Mieter verursacht wurden, und darf keine Änderungen vornehmen, die die Nutzung der Wohnung durch den Mieter verhindern.

Diese Pflichten ergeben sich aus den Artikeln 15 bis 17 des Gesetzes Nr. 26 von 2007; das Gesetz Nr. 33 von 2008 hat Artikel 15 neu gefasst, um die Vermietung einer unfertigen Immobilie zu ermöglichen, die der Mieter fertigstellt, wobei der Vertrag regelt, wer die Kosten trägt. Punkt 8 des einheitlichen Mietvertrags wiederholt die Pflicht: volle Nutzung der Räumlichkeiten und Einrichtungen wie Pool, Fitnessstudio und Parkplatz sowie „die regelmäßige Wartung wie vorgesehen“, sofern nicht schriftlich anders vereinbart.

Für welche Instandhaltungen ist der Mieter verantwortlich?

Ein Mieter in Dubai muss die Wohnung so pflegen, wie eine ordentliche Person ihr eigenes Heim pflegen würde, für Schäden aufkommen, die durch den Haushalt verursacht werden, und die „nicht wesentliche“ Instandhaltung übernehmen: also solche Arbeiten, die nicht verhindern, dass die Wohnung wie vorgesehen genutzt werden kann. Über die vereinbarte oder übliche Instandhaltung hinaus untersagt Artikel 19 dem Mieter, die Immobilie ohne Erlaubnis und Lizenzen des Vermieters zu verändern oder Reparaturarbeiten durchzuführen.

Die Kaution-Leitlinien des DLD nennen Beispiele: Eine Tür, die kaputt ging, weil ein Schlüssel vergessen wurde, oder Glas, das durch einen Ball zerbrochen wurde, muss vom Mieter repariert werden, zunächst aus der Kaution und dann aus eigener Tasche; leichte Kratzer durch das Verschieben von Möbeln gelten als normale Nutzung. Kautionen werden in unserem Ejari-Kündigungsleitfaden behandelt.

Beim Auszug verlangt Artikel 21, dass die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben wird, in dem sie empfangen wurde, mit Ausnahme von normaler Abnutzung und Schäden, die außerhalb der Kontrolle des Mieters lagen. Bedingung 1 des einheitlichen Vertrags hält fest, dass der Mieter die Einheit in ihrem aktuellen Zustand akzeptiert hat, daher schützt ein datiertes Einzugsprotokoll beide Seiten.

Welche der durch das Gesetz von Dubai festgelegten Instandhaltungspflichten des Vermieters können vertraglich geändert werden?

Die meisten alltäglichen Angelegenheiten. Artikel 16 gilt „sofern nicht anders vereinbart“, das DLD gibt an, dass die Wartung der Klimaanlage dem Vertrag folgt, und Nebenkostenrechnungen gehen zu Lasten des Mieters, sofern nicht schriftlich vereinbart. Die Artikel 17, 21 und 34, die sich auf Mängel beziehen, die der Mieter nicht verursacht hat, Abnutzung und die Einstellung von Diensten, enthalten keine solche Formulierung, und der einheitliche Vertrag ignoriert Bedingungen, die im Widerspruch zum Gesetz stehen.

Nehmen Sie den Rest in die zusätzlichen Bedingungen des Vertrags auf: Wartung der Klimaanlage, Kleinigkeiten des Mieters, etwaige Kostengrenzen, Reparaturkontakte und Zugang für Inspektionen. Siehe unseren Leitfaden zum Entwerfen eines Mietvertrags in Dubai.

Wer ist für die Wartung der Klimaanlage in Dubai verantwortlich?

Der Vertrag entscheidet. Auf die Frage, wer den Strom für Klimaanlagen und deren Wartung bezahlt, antwortet das DLD, dass es von der Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter und dem Inhalt des Vertrags abhängt. Wenn der Vertrag dazu schweigt, gilt Artikel 16: eine Klimaanlage, die nicht mehr kühlt, beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung durch den Mieter, daher fällt die Reparatur in den Bereich des Vermieters.

Ein Vertrag kann die Aufgaben aufteilen, zum Beispiel die routinemäßige Wartung und Filterreinigung für den Mieter, Reparaturen und Austausch für den Vermieter. Kühlrechnungen sind eine separate Frage: Punkt 4 des einheitlichen Vertrags weist diese dem Mieter zu, sofern nicht schriftlich anders vereinbart; siehe chiller free und District Cooling.

Wer ist für das Streichen verantwortlich, der Vermieter oder der Mieter?

In Dubai ist das Neulackieren der Innenwände und eine vollständige Reinigung beim Auszug des Mieters in der Regel Aufgabe des Eigentümers: Das DLD gibt an, dass dies die übliche Praxis ist und nicht in die Verpflichtung des Mieters fällt. Der Mieter zahlt jedoch weiterhin für die Behebung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, und benötigt die schriftliche Genehmigung des Vermieters, bevor er die Wände während der Mietzeit in einer neuen Farbe streicht (Artikel 19).

Vereinbaren Sie in dieser Genehmigung, ob der Mieter die ursprüngliche Farbe wiederherstellt. Ein Vermieter, der eine andere Aufteilung beim Auszug wünscht, sollte dies bei der Unterzeichnung in den zusätzlichen Bedingungen festlegen, nicht erst bei der Endabnahme ansprechen.

Was kann ein Mieter tun, wenn der Vermieter keine Reparaturen durchführt?

Melden Sie den Mangel schriftlich, zahlen Sie die Miete weiter und geben Sie dem Vermieter Zeit; kein Gesetz legt eine Frist in Tagen fest. Wenn nichts passiert, wenden Sie sich an das RDC. Das DLD besagt, dass ein Mieter, der mit vernachlässigter, erforderlicher Instandhaltung konfrontiert ist, den Vertrag kündigen, die Miete reduzieren oder reparieren und die Kosten abziehen kann, wobei jede Option mit einer schriftlichen Vereinbarung oder einer RDC-Entscheidung am sichersten ist.

1. Melden Sie es schriftlich, mit Fotos und Daten, an die im Vertrag genannten Kontakte (Klausel 7). Das RDC akzeptiert WhatsApp-Nachrichten und E-Mails als Beweismittel, sobald beide Parteien diese in den Fallakten anerkennen.
2. Zahlen Sie die Miete weiter. Das Zurückhalten der Miete gehört nicht zu den Optionen des DLD, und eine Miete, die 30 Tage nach einer Mitteilung nicht bezahlt wurde, ist ein Grund für eine Räumung (Artikel 25(1)). Wenn der Vermieter Ihre Miete ablehnt, nutzen Sie den Offer-and-Deposit-Service des RDC (AED 50 plus AED 20).
3. Vereinbaren Sie jede Reparatur und jeden Abzug schriftlich, einschließlich der Kosten (siehe Warnung unten). Eine Mietminderung kann vereinbart oder beim RDC beantragt werden.
4. Lassen Sie den Zustand dokumentieren. Ein RDC-Petitionsantrag für eine Inspektion kostet AED 20, plus 2.5 % der Jahresmiete und AED 20 an Wissens- und Innovationsgebühren: AED 2.040 bei einer Miete von AED 80.000 (unsere Berechnung).
5. Reichen Sie eine Klage ein. Das RDC verlangt AED 500 für einen Wartungsantrag von nicht spezifiziertem Wert; eine Klage auf Erstattung der Reparaturkosten, die Sie bezahlt haben, kostet 3.5 % des Betrags (AED 500 bis AED 15,000), und die Klageschrift kostet zusätzlich AED 120 an festen Gebühren. Zuerst erfolgt eine Schlichtung: siehe unseren Leitfaden zum Rental Disputes Center.
6. Wenn Dienstleistungen unterbrochen werden, fordert ein Petitionsantrag (AED 20) den Eilrichter auf, Strom und Wasser wiederherzustellen; Artikel 34 erlaubt es Ihnen außerdem, dies bei der örtlichen Polizeistation zu melden.

Reparatur und Abzug erfordern die Zustimmung des Vermieters Das DLD führt die Reparatur und den Abzug der Kosten von der Miete als Option auf, aber Artikel 19 erfordert die Erlaubnis des Vermieters für Instandhaltungsmaßnahmen, die ein Mieter durchführt, und eine zu geringe Mietzahlung kann als unbezahlte Miete gewertet werden. Holen Sie zuerst eine schriftliche Vereinbarung oder eine Entscheidung des RDC ein.

Was kann ein Vermieter tun, wenn ein Mieter die Immobilie beschädigt?

Fordern Sie den Mieter schriftlich auf, den Mangel zu beheben, dokumentieren Sie den Schaden und holen Sie sich die Kosten aus der Kaution am Ende zurück, wobei etwaige Mehrkosten beim RDC geltend gemacht werden können. Wenn der Mieter eine Verpflichtung 30 Tage nach einer Mitteilung ignoriert oder die Immobilie vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit beschädigt, erlaubt Artikel 25(1) dem Vermieter, eine Räumung vor Ende des Mietverhältnisses zu beantragen.

Diese Benachrichtigungen erfolgen über einen Notar oder per Einschreiben. Das Mietrecht enthält keinen Artikel zum Betreten der Wohnung, und Artikel 34 verbietet die Störung des Mieters, daher sollte der Zugang in den Zusatzbedingungen vereinbart werden; ein gerichtlicher Beschluss regelt die Inspektion, wenn ein Mieter sie verweigert. Mehr dazu in unserem Leitfaden zum Mietrecht.

Kann ein Vermieter einen Mieter wegen umfangreicher Reparaturen zum Auszug auffordern?

Nach dem Mietrecht ist dies nur möglich, wenn das Mietverhältnis endet und nur, wenn die Immobilie eine Renovierung oder umfassende Wartung benötigt, die nicht bei bewohnter Immobilie durchgeführt werden kann, bestätigt durch einen technischen Bericht, der von der Stadtverwaltung von Dubai ausgestellt oder beglaubigt wurde. Der Vermieter muss eine Frist von 12 Monaten per Notar oder per Einschreiben mitteilen (Artikel 25(2) in der geänderten Fassung).

Danach hat der ehemalige Mieter das vorrangige Recht, die Immobilie erneut zu mieten, welches innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung des Vermieters wahrgenommen werden muss (Artikel 29). Eine Immobilie, die durch einen technischen Bericht der Stadtverwaltung von Dubai als unsicher eingestuft wurde, stellt einen separaten Grund während der Mietzeit dar (Artikel 25(1)), und das Gebäude-Sicherheitsgesetz von 2026 unten fügt seinen eigenen Weg hinzu.

Was fügt das Gebäude-Sicherheitsgesetz von Dubai aus dem Jahr 2026 hinzu?

Das Gesetz Nr. 3 von 2026 über die Qualität und Sicherheit von Gebäuden, veröffentlicht am 27. Februar 2026, fügt Pflichten auf Gebäudeebene hinzu. Eigentümer müssen an Gebäuden, die weniger als 20 Jahre nach ihrem Fertigstellungszertifikat alt sind, regelmäßige Wartungen durchführen und Mängel beheben, die die Struktur oder Personen gefährden; nach 20 Jahren benötigt ein Gebäude ein Qualitäts- und Sicherheitszertifikat.

Die Dubai Municipality oder die Behörde der Freizone bzw. Entwicklungszone stellt diese nach einem technischen Bericht eines Ingenieurbüros aus; in einem gemeinschaftlichen Gebäude handelt die Verwaltungseinheit für die Eigentümer. Wenn der genehmigte technische Bericht Arbeiten vor der Zertifizierung erfordert, müssen die Bewohner innerhalb von drei Monaten nach der Genehmigung ausziehen, wobei sie Vorrang bei der Rückkehr zur gleichen Miete haben, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Eigentümer haben ein Jahr ab Inkrafttreten des Gesetzes Zeit, um dies umzusetzen.

Wer unterhält die Gemeinschaftsbereiche und behebt Mängel an einem Neubau?

In einem gemeinschaftlichen Gebäude unterhalten die Eigentümergemeinschaft und ihre Verwaltungsgesellschaft die Gemeinschaftsbereiche aus den Servicegebühren, die die Eigentümer zahlen; das DLD besagt, dass die Servicegebühren vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen sind. Eigentümer können eine mangelhafte Gebäudeinstandhaltung über das Real Estate Violations System (RVS) in der Dubai REST-App melden. Siehe Servicegebühren für Vermieter.

Für eine neue Einheit stellt das DLD fest, dass 5 % des in das Treuhandkonto eines Projekts eingezahlten Geldes ein Jahr nach der Fertigstellung einbehalten wird, damit der Bauträger Mängel beheben kann; die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter wartet jedoch nicht auf den Bauträger.

Wie können Vermieter Streitigkeiten über die Instandhaltung vermeiden?

Die meisten Streitigkeiten über die Instandhaltung drehen sich um die Dokumentation: ein Einzugsbericht mit datierten Fotos, der von beiden Seiten unterzeichnet wurde, Zusatzbedingungen, die festlegen, wer was macht und wie der Zugang funktioniert, sowie ein schriftliches Protokoll jeder Anfrage, jedes Angebots und jeder Rechnung. Unser Leitfaden für Instandhaltung und Reparaturen behandelt die Terminplanung und Auftragnehmer. Dieser Artikel bietet praktische Informationen, keine Rechtsberatung.

Unser Immobilienmanagement-Team kümmert sich um tägliche Reparaturen durch geprüfte Auftragnehmer, Ein- und Auszugsinspektionen, Benachrichtigungen und die Ejari-Registrierung für Vermieter.

Häufig gestellte Fragen

Ist der Vermieter in Dubai für die Instandhaltung verantwortlich?

Ja, standardmäßig. Artikel 16 des Gesetzes Nr. 26 von 2007 macht den Vermieter während der Mietzeit für die Instandhaltung und die Behebung aller Mängel oder Schäden verantwortlich, die die Nutzung durch den Mieter beeinträchtigen, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Wer ist für die Wartung der Klimaanlage in Dubai verantwortlich?

Der Mietvertrag entscheidet: Das DLD besagt, dass Strom für die Klimaanlage und die Wartung von der Vereinbarung abhängen. Wenn der Vertrag dazu schweigt, beeinträchtigt eine Klimaanlage, die nicht mehr kühlt, die Nutzung des Mieters, sodass die Reparatur gemäß Artikel 16 in den Bereich des Vermieters fällt.

Wer zahlt für das Streichen, wenn ein Mieter in Dubai auszieht?

Normalerweise der Eigentümer. Die DLD besagt, dass das Neuanstreichen der Innenwände und eine vollständige Reinigung nach dem Auszug des Mieters üblich für den Eigentümer sind und keine Verpflichtung des Mieters darstellen. Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, müssen jedoch vom Mieter behoben werden.

Kann ein Mieter Reparaturkosten von der Miete in Dubai abziehen?

Die DLD führt „Reparieren und Abziehen“ als Option auf, wenn ein Vermieter die erforderliche Wartung vernachlässigt, aber Artikel 19 erfordert die Erlaubnis des Vermieters für Reparaturen durch den Mieter. Holen Sie sich eine schriftliche Vereinbarung oder eine Entscheidung des RDC, bevor Sie etwas abziehen.

Wie lange hat ein Vermieter in Dubai Zeit, etwas zu reparieren?

Weder das Mietrecht noch die veröffentlichten Richtlinien des DLD oder des RDC legen eine Frist in Tagen fest. Melden Sie Mängel schriftlich, nehmen Sie Antwortzeiten in die Zusatzbedingungen des Vertrags auf und wenden Sie sich an das Rental Disputes Center, wenn Reparaturen nicht erfolgen.

Kann mein Vermieter bei einem Streit den Strom oder das Wasser abstellen?

Nein. Artikel 34 verbietet es einem Vermieter, Dienstleistungen zu unterbrechen oder den Mieter zu stören. Der Richter für dringende Angelegenheiten des RDC kann die Wiederherstellung per Eilantrag anordnen, was AED 20 kostet.

Quellen

• Gesetz Nr. 26 von 2007 in der Fassung des Gesetzes Nr. 33 von 2008 (PDF): Artikel 2, 7, 15 bis 23, 25, 29 und 34, in der Gesetzessammlung des DLD
• Dubai Land Department: Häufig gestellte Fragen: erforderliche und nicht wesentliche Instandhaltung, Klimaanlage, Anstrich, Kaution-Beispiele, Servicegebühren, RVS, Treuhandrückhalt, Einstellung von Diensten
• DLD: Einheitlicher Mietvertrag (PDF): Bedingungen 1, 3, 4, 7, 8 und 12
• Rental Disputes Center: Registrierung eines Antrags: Inspektionen, Schäden, Wiederherstellung von Diensten, Gebühren
• RDC: Klage erster Instanz (Miete) und Angebot und Einzahlung: Anspruchs- und Einzahlungsgebühren
• RDC: Häufig gestellte Fragen: Gebühr für Instandhaltungsansprüche, WhatsApp- und E-Mail-Nachweise, Einstellung von Diensten
• Gesetz Nr. 3 von 2026 über die Qualität und Sicherheit von Gebäuden, Dubai Legislation Portal: Artikel 2, 9, 10, 12, 15 und 22

Geprüft am 5. November 2026.