ドバイの法律が定める家主のメンテナンス責任は、一つのルールに集約されます。賃貸契約に別段の定めがない限り、家主は住宅を良好な状態で引き渡し、賃貸期間全体を通じて、店借人の使用に影響を与える欠陥や損傷を修理することです。 店借人は通常の注意を払って物件を管理し、世帯が原因で生じた損傷の費用を支払い、軽微な維持管理を行います。ドバイ土地局（DLD）は、家主の負担分を「必須」メンテナンスと呼び、「非必須」メンテナンスは通常、店借人の負担であるとしています。

これらの規則は、法律第33号および第2008号によって改正されたドバイの賃貸借法である2007年の法律第26号、およびEjariを通じて登録された統一賃貸借契約に定められています。どちらにおいても、「軽微な」修理に関する日数の期限やAEDの金額制限は設定されていません。

  • 原則として家主が負担するもの： 引き渡し時の良好な状態の維持、使用に影響を与える修理、および店借人が原因ではない欠陥や摩耗（第15条から17条まで）。
  • 原則として店借人が負担するもの： 通常の注意、軽微な維持管理、世帯による損害、および許可なく改変や修理を行わないこと（第19条および21条）。
  • 契約内容によって大きく変わる可能性があります： 第16条は「別途合意がない限り」適用され、DLDはエアコンのメンテナンスが契約に従うとしています。
  • 修理が無視された場合： 書面で報告し、家賃の支払いを継続した上で、賃貸紛争センター（RDC）に申し立ててください。検査費用は年間家賃の2.5%にAED 40を加算した金額となります。

ドバイにおける家主のメンテナンス責任は何ですか？

ドバイの家主は、物件を良好な状態で引き渡さなければならず、契約に別段の定めがない限り、賃貸期間中、物件を維持し、店借人の使用に影響を与える欠陥や損傷を修理しなければなりません。また、家主は店借人が原因ではない欠陥、損傷、摩耗について責任を負い、店借人の住宅利用を妨げる変更を行うことはできません。

それらの義務は、2007年のLaw No. 26の第15条から第17条です。2008年のLaw No. 33は、第15条を改正し、店借人が完成させる未完成物件の賃貸を可能にりました。費用負担については契約で定めます。統一賃貸契約書の第8条は、その義務を繰り返しています：書面による別段の合意がない限り、敷地およびプール、ジム、駐車場などの施設を完全に利用できること、および「意図された通りの定期的なメンテナンス」を行うこと。

テナントが責任を負うメンテナンスは何ですか？

ドバイの店借人は、一般人が自分の家を管理するように家を管理し、世帯が原因で生じた損害を支払い、「非必須」のメンテナンス（意図した通りに家を使用することを妨げない維持管理）を行う必要があります。合意済みまたは慣習的な維持管理以外に、第19条では、家主の許可とライセンスなしに物件を変更したり修理工事を行ったりすることを禁じています。

DLDの敷金ガイダンスには例が挙げられています。鍵を忘れてドアを壊した場合や、ボールでガラスを割った場合は、敷金から、または自己負担で店借人が修理します。家具の移動による軽い擦り傷は通常の使用範囲内です。敷金については、当社のEjariキャンセルガイドで解説しています。

退去時、第21条により、通常の摩耗や店借人の管理不能な損害を除き、受け取り時と同じ状態で返還することが求められます。統一契約書の第1項には、店借人が現状でユニットを受け入れたことが記録されるため、日付入りの入居レポートが双方の保護になります。

ドバイ法が定める家主のメンテナンス責任のうち、契約で変更できるものはどれか？

日常的なもののほとんどが該当します。第16条は「別途合意がない限り」適用され、DLDはエアコンのメンテナンスは契約に従い、公共料金は書面による合意がない限り賃借人の負担となると述べています。賃借人が原因ではない欠陥、自然消耗、およびサービスの停止に関する第17条、第21条、および第34条にはそのような文言はなく、統一契約書では法律に抵触する条項は無視されます。

アイテム法律およびDLDに基づくデフォルト設定契約で変更可能か？ソース
引き渡し時の状態家主：良好な状態で、完全に使用可能なこと店借人が完成させる未完成ユニットをリースする場合のみ。費用負担者は契約書に記載されます第15条（改正後）
使用に影響する不具合：水漏れ、電力、水道、エアコンの冷却停止などリース期間中の家主による修理（「必須」のメンテナンス）はい：第16条に「別途合意がない限り」とあります。変更点はすべて書面で残してください第16条；DLD FAQ
エアコンの点検および修理契約に従います。契約に記載がない場合は、使用に影響を与える故障については第16条が適用されますはい：誰が点検し、誰が修理するかを明記してくださいDLD FAQ；第16条
店借人が原因ではない欠陥および摩耗家主第17条には「合意がない限り」という文言はありません第17使用条
使用に影響しない軽微な維持管理通常は店借人（「非必須」のメンテナンス）はい：DLDが項目を提示していないため、項目を列挙してくださいDLD FAQ
店借人の世帯によって引き起こされた損害店主：敷金から差し引かれ、不足分は別途支払われます。法律では店主の負担とされています。第19条および第21条；DLD FAQ
退去時の塗り替えと全面清掃慣習的に、通常はオーナーです。DLDはこれを法律ではなく慣習と呼んでいます。それ以外に合意した場合は、書面で合意してください。DLD FAQ
住宅に付属している電化製品法律では明記されていません。契約書に記載されている場合、利用に影響を与える不具合は、他の欠陥と同様に扱われます（当社の解釈）。はい。項目をリストアップし、それぞれを誰が修理または交換するかを明記してください。第16条；契約期間 8
電気、水道、冷房、およびガスの請求書取得はい、書面による合意があれば可能です。契約期間 4
変更、装飾、および内装工事店主は書面による承認とライセンスが必要です。大家さんは、構造に関わらない工事について承認を提供しなければなりません。合意がない限り、改良事項は物件の附随物となります（第23条）第18条、第19条、および第23条；契約期間 3

その他の事項は、契約書の追加条項に記載してください。エアコンの点検、店主が負担する少額の項目、費用の上限額、修理連絡先、点検のための立ち入り許可などです。詳細はドバイの賃貸借契約書の作成ガイドをご覧ください。

ドバイのエアコンメンテナンスの責任者は誰ですか？

契約によって決まります。エアコンの電気代とメンテナンス費用を誰が支払うかという問いに対し、DLDは大家さんと店主の合意および契約内容次第であると回答しています。契約に記載がない場合は第16条が適用され、冷房が効かなくなったエアコンは店主の住居利用に影響するため、その修理は大家さんの負担となります。

契約によって分担を決めることができます。例えば、日常的な点検やフィルター掃除は店主、修理や交換は大家さんが担当するといった形です。冷房費は別の問題です。統一契約書の第4項では、書面による別段の合意がない限り、店主の負担となります。詳細はチラーフリーおよび地域冷房をご覧ください。

塗装の責任は、大家さんか店主のどちらにありますか？

ドバイでは、店借人が退去する際の室内壁の塗り替えと全面的な清掃は、通常オーナーの負担となります。DLDは、これが慣習的な慣行であり、店借人の義務ではないと述べています。店借人は、通常の使用による摩耗や損傷の範囲を超えた損傷の修復費用を支払う必要があり、また、賃貸期間中に壁を新しい色に塗り替える場合は、家主の書面による承認を得る必要があります（第19条）。

その承認の中で、店主が元の色に復元するかどうかを合意してください。退去時の分担を別にしたい大家さんは、最終点検時にではなく、契約締結時の追加条項にそれを明記すべきです。

温かい日光が差し込む中、塗りたてのオフホワイトの壁を背景に、キャンバス地の養生布の上に置かれた、木製ハンドルのペイントローラーと白い塗料トレイ
DLDは、店主が退去した後の室内壁の塗り替えを、慣習的にオーナーの責任であるとみなしています。

大家さんが修理を行わない場合、店主はどのように対処すればよいでしょうか？

不具合を書面で報告し、賃料を支払い続けながら家主に時間を設けてください。期限を日数で定めた法律はありません。何も対応がない場合は、RDCへ行ってください。DLDによると、必要なメンテナンスが放置されている店借人は、契約を解除するか、賃料を減額するか、または修理して費用を差し引くことができますが、いずれの場合も書面による合意またはRDCの決定を得るのが最も安全です。

  1. 写真と日付を添えて、契約書に記載された連絡先に書面で報告してください（期間7）。RDCは、両当事者が事件記録においてそれらを承認した場合、WhatsAppメッセージやメールを証拠として受理します。
  2. 賃料の支払いを継続します。 賃料の支払いを保留することは、DLDの選択肢には含まれていません。通知を受けてから30日以内に賃料が未払いの場合は、立ち退去の理由となります（第25(1)条）。家主が賃料の受け取りを拒否する場合、RDCのOffer and Depositサービス（AED 50に加えてAED 20）を利用してください。
  3. 修理と費用差し引きについては、費用を含めて書面で合意してください（以下の警告を参照）。賃料の減額について合意するか、RDCに請求することができます。
  4. 状況を記録します。 RDCの検査に関する申立書（Petition order）の費用は、AED 20に加えて、年間賃料の2.5%と、知識・イノベーション手数料としてAED 20がかかります。例えば、賃料AED 80,000の場合、合計AED 2,040となります（当社の計算による）。
  5. 請求を申し立てます。 RDCでは、金額が特定されていないメンテナンス要請の請求費用はAED 500です。支払済みの修理費用に関する請求は、金額の3.5%（AED 500からAED 15,000まで）となり、訴訟ページにはAED 120の固定手数料が加算されます。まずは調停が優先されます。詳細は、当社のRental Disputes Centerガイドをご覧ください。
  6. サービスが停止された場合、申立書（AED 20）を提出し、緊急案件担当判事へ電気と水の復旧を求めます。第34条に基づき、地元の警察署へ報告することも可能です。

修理後の賃料差し引きには家主の同意が必要です DLDは、修理を行いその費用を賃料から差し引くことを選択肢として挙げていますが、第19条では店借人が行うメンテナンスに家主の許可が必要とされており、賃料の不足分は未払い賃料として扱われる可能性があります。まず、書面による合意を得るか、RDCの決定を受けてください。

店借人が物件を破損させた場合、家主はどうすればよいでしょうか？

賃借人に書面で是正を求め、損害を記録し、最終的に敷金から費用を回収し、超過分はRDCに請求してください。賃借人が通知後30日間義務を無視した場合、または故意もしくは重大な過失により物件を損壊させた場合、第25条(1)に基づき、賃貸人はリース期間終了前に立ち退きを求めることができます。

これらの通知は、公証人または書留郵便で送られます。賃貸借法には自宅への立ち入りに関する条項はなく、第34条では店借人の妨害を禁止しているため、追加条件で立ち入りについて合意してください。店借人が拒否した場合は、申立命令によって検査が行われます。詳細は賃貸借法ガイドをご覧ください。

大規模な修理のために、家主は店借人に退去を求めることができますか？

賃貸借法に基づき、リース契約が終了し、かつ、ドバイ自治体によって発行または証明された技術報告書により、入居者が在室中に実施できない修復または包括的なメンテナンスが物件の修復を必要とする場合にのみ可能です。家主は、公証人を通じて、または書留郵便で12ヶ月前の通知を行わなければなりません（改正後の第25(2)条）。

その後、以前の店借人が優先的に物件を再賃借する権利を有し、家主からの通知後30日以内に手続きを行う必要があります（第29条）。ドバイ市役所の技術報告書によって安全でないと認定された物件は、リース期間中の別の根拠となります（第25条(1)）。また、後述の2026年建物安全法により、独自の手続きが追加されます。

ドバイの2026年建物安全法では何が追加されますか？

2026年2月27日に公布された、建物の品質と安全性に関する2026年法律第3号により、建物レベルでの義務が追加されました。所有者は、完了証明書から20年未満の建物に対して定期的なメンテナンスを行い、構造や人々にリスクを及ぼす欠陥を修正しなければなりません。20年経過した建物には、品質および安全証明書が必要です。

Dubai Municipality, or the free zone or development zone authority, issues it after an engineering firm's technical report; in a jointly owned building, the management entity acts for the owners. Where the approved technical report requires works before the certificate, occupants must leave within three months of its approval, with priority to return at the same rent unless agreed otherwise. Owners have a year from the law's entry into force to comply.

共用エリアの維持管理や、新築建物の欠陥修正は誰が行うのでしょうか？

共有建物の所有者協会と管理会社は、所有者が支払うサービス料金から共用部分を維持管理します。DLDは、サービス料金はテナントではなく、家主の負担であると述べています。所有者は、Dubai RESTアプリの不動産違反システム（RVS）を通じて、建物のメンテナンス不足を報告することができます。家主向けのサービス料金について。

For a new unit, DLD notes that 5% of the money paid into a project's escrow account is held for a year after completion so the developer fixes defects; the landlord's duty to the tenant doesn't wait for the developer, though.

家主はどのようにしてメンテナンスに関する紛争を避けることができますか？

ほとんどのメンテナンスに関する紛争は、書類によって決まります。双方の署名が入った日付付き写真付きの入居報告書、誰が何をどのように行い、立ち入りをどう管理するかを定めた追加条項、そしてすべてのリクエスト、見積書、請求書の書面による記録です。当社のメンテナンスおよび修理ガイドでは、スケジューリングと業者について解説しています。なお、本記事は実用的な情報提供を目的としており、法的助言ではありません。

当社のプロパティマネジメントチームは、審査済みの業者を通じて日常的な修理への対応、入居時および退去時の点検、通知、大家さん向けのEjari登録を代行いたします。

よくある質問

ドバイでメンテナンスの責任は大家さんにありますか？

はい、原則としてそうです。2007年法律第26号の第16条により、契約書に別段の定めがない限り、リース期間中のメンテナンスおよび店借人の利用に影響を与える欠陥や損傷の修理は大家さんの責任となります。

ドバイのエアコンメンテナンスの責任者は誰ですか？

賃貸借契約によって決まります。DLDは、エアコンの電気代とメンテナンスは合意内容に基づくと述べています。契約書に記載がない場合、エアコンの冷却機能の停止は店借人の利用に影響するため、第16条に基づき、その修理は大家さんの責任となります。

ドバイで店借人が退去する際、塗装費用は誰が支払いますか？

通常はオーナーです。DLDによれば、店借人が退去した後の内壁の塗り替えと全体のクリーニングはオーナーが行うのが慣習であり、店借人の義務ではありません。ただし、通常の使用による摩耗を超えた損傷は、引き続き店借人が修復する必要があります。

ドバイで店借人が修理費用を賃料から差し引くことはできますか？

DLDは、大家さんが必要なメンテナンスを怠った場合に「修理して賃料から差し引く」という選択肢を挙げていますが、第19条では、店借人が修理を行うには大家さんの許可が必要です。費用を差し引く前に、必ず書面による合意を得るか、RDCの決定を受けてください。

ドバイで大家さんが修理を行うまでの期間はどのくらいですか？

賃貸借法およびDLD、RDCが公開しているガイダンスには、具体的な日数の期限は定められていません。不具合は書面で報告し、対応時間は契約書の追加条項に記載してください。修理が行われない場合は、Rental Disputes Center（賃貸紛争センター）へご相談ください。

トラブルの際、大家さんは電気や水を止めることはできますか？

第34条により、家主はサービスの提供を停止したり、テナントを妨害したりすることは禁止されています。RDCの緊急案件担当判事は、申し立て命令（Petition Order）により、それらのサービスの復旧を命じることができます。その費用は20 AEDです。

ソース

2026年11月5日に確認。

West Gate Dubai

West Gate リアルエステートは、ドバイにおける主要な高級不動産コンサルタントであり、一等地での高利回り投資、オフマーケット取引、ディストレスト資産管理において20年以上の経験を有しています。

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