Die Kosten für eine vorzeitige Kreditablösung in den VAE belaufen sich auf maximal 1 % des ausstehenden Saldos oder 10.000 AED, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist: Dies ist die Obergrenze, die die Zentralbank der VAE (CBUAE) vor der Mehrwertsteuer für Wohnungsbaudarlehen festlegt. Dieselbe Obergrenze gilt für eine Teilzahlung, für ein durch einen Verkauf abgelöstes Darlehen und für den Wechsel zu einer anderen Bank, wobei bei einem Darlehen mit festem Zinssatz die tatsächlichen Kosten des Kreditgebers für die Aufhebung der Zinsbindung hinzukommen können. Nach erfolgter Zahlung löscht das Dubai Land Department (DLD) die Hypothek aus dem Grundbuch für 1.000 AED zuzüglich einer Grundbuchgebühr.
- Die Regel: Der Beschluss der CBUAE Nr. 96/2019, der seit dem 8. Oktober 2019 in Kraft ist, deckelt die Gebühren für vorzeitige und teilweise Ablösungen von Wohnungsbaudarlehen vor der Mehrwertsteuer auf höchstens 1 % des ausstehenden Saldos oder 10.000 AED, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.
- Zinsstopp: Nach einer vollständigen Ablösung darf die Bank keine Zinsen mehr für die Zukunft berechnen; nach einer Teilablösung muss sie die Zinsen entsprechend dem verbleibenden Kapital senken.
- Aktuelle Zinssätze: Der 3-Monats-EIBOR lag beim Zinsfestlegungstermin am 30. Oktober 2026 bei 4,340 %, die CBUAE hielt ihren Basiszinssatz am 28. Oktober bei 3,90 % und die US-Notenbank tagt als Nächstes am 8. und 9. Dezember 2026.
Wie hoch ist die Gebühr für die vorzeitige Kreditablösung in den VAE?
Ihre Bank kann höchstens 1 % des ausstehenden Saldos oder 10.000 AED, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist, zuzüglich Mehrwertsteuer berechnen. Bei einem ausstehenden Betrag von unter 1 Million AED gilt 1 % des Saldos als Obergrenze; ab 1 Million AED gilt das Limit von 10.000 AED. Diese Obergrenze ist in Anhang 2 der Verordnung Nr. 29/2011 der CBUAE festgelegt, ersetzt durch den Beschluss Nr. 96/2019.
| Ausstehender Saldo | 1 % des Saldos | Maximaler Betrag, den die Bank berechnen kann (vor Mehrwertsteuer) |
|---|---|---|
| AED 400.000 | 4.000 AED | 4.000 AED |
| AED 750.000 | 7.500 AED | 7.500 AED |
| 1.000.000 AED | 10.000 AED | 10.000 AED |
| 2.000.000 AED | 20.000 AED | 10.000 AED |
Die Obergrenze ist ein Höchstbetrag, kein Festpreis: Die CBUAE weist Banken an, diesen Satz nicht automatisch anzuwenden, wenn ihre tatsächlichen Kosten niedriger sind, und Ihr Darlehensvertrag muss eine Gebührenübersicht enthalten, aus der hervorgeht, was Ihre Bank berechnet. Bei einem Festzinssatz erlaubt Artikel 4 der Hypothekenverordnung der CBUAE dem Kreditgeber außerdem, die tatsächlichen Kosten für die vorzeitige Beendigung des Festzinsdarlehens einzufordern. Fragen Sie daher diesen Betrag zunächst schriftlich an.
Kann man einen Teil der Hypothek abbezahlen, und was kostet das?
Ja. Für eine Teilablösung gilt dieselbe Obergrenze wie für eine vollständige Ablösung: höchstens 1 % des ausstehenden Saldos oder 10.000 AED, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Nach der Zahlung verlangen die Verbraucherschutzstandards der CBUAE von der Bank, dass sie die Zinsen proportional zum verbleibenden Kapital anpasst, sodass eine Sondertilgung Ihre zukünftigen Zinsen ab diesem Zeitpunkt senkt.
Fragen Sie nach, ob die Bank Ihre Rate senkt oder die Laufzeit verkürzt. Eine verkürzte Laufzeit spart mehr Zinsen; eine niedrigere Rate setzt Bargeld frei und entlastet Ihre Schuldendienstquote, die laut CBUAE-Vorgaben bei maximal 50 % des Einkommens liegt, falls Sie erneut Kredite aufnehmen möchten.
Hier ist die Rechnung anhand eines Beispieldarlehens: 1.000.000 AED ausstehend mit 20 verbleibenden Jahren zu 5,84 %, was dem EIBOR-Zins für 3 Monate vom 30. Oktober 2026 (4,340 %) zuzüglich einer beispielhaften Marge von 1,5 Punkten entspricht. Sie zahlen 200.000 AED als Sondertilgung ein.
| Vorher | Nach Zahlung von 200.000 AED, gleiche Laufzeit | Nach Zahlung von 200.000 AED, gleiche Rate | |
|---|---|---|---|
| Monatliche Rate | 7.072 AED | 5.658 AED | 7.072 AED |
| Verbleibende Zeit | 20 Jahre | 20 Jahre | Ca. 13 Jahre 9 Monate |
| Noch zu zahlende Zinsen | 697.355 AED | 557.884 AED | 364.859 AED |
| Eingesparte Zinsen | Keine Präsentation | 139.471 AED | 332.496 AED |
Die Gebühr fällt im Vergleich dazu gering aus. Unter Berücksichtigung der Obergrenze könnte sie hier bis zu 10.000 AED betragen (1 % des Saldos), während die Zinsersparnis im ersten Jahr bei etwa 11.500 AED liegt. Selbst der Höchstbetrag ist also innerhalb eines Jahres wieder reingeholt.
Dies sind Berechnungsbeispiele, keine verbindlichen Angebote Die Zahlen basieren auf der Annahme, dass der Zinssatz für die gesamte Laufzeit bei 5,84 % bleibt. Ein variabler Zinssatz passt sich dem EIBOR an, die Margen variieren je nach Bank und auf die Gebühr wird die Mehrwertsteuer erhoben. Unser Hypothekenrechner ermittelt Ihre persönlichen Werte.
Macht es angesichts des aktuellen EIBOR-Niveaus Sinn, eine Hypothek vorzeitig abzulösen?
Jeder vorgezogene Dirham spart risikofrei Zinsen in Höhe Ihres Hypothekenzinses. Bei einem variablen Darlehen entspricht dieser Zinssatz dem EIBOR plus Ihrer Marge, und der 3-Monats-EIBOR lag am 30. Oktober 2026 bei 4,340 %. Eine vorzeitige Zahlung lohnt sich, wenn keine andere Anlage mit gleicher Sicherheit nach Abzug der Gebühren mehr einbringt und Sie das Bargeld entbehren können, ohne in Engpässe zu geraten.
| Prüfen | Spricht für eine vorzeitige Ablösung | Spricht fürs Warten |
|---|---|---|
| Liquiditätspolster | Nach der Zahlung verbleiben Ersparnisse für Notfälle | Die Zahlung würde Ihre Ersparnisse aufzehren; die Rückgewinnung von Bargeld bedeutet einen neuen Kredit innerhalb der CBUAE-Grenzwerte |
| Zinsart | Variabel oder die Zinsbindung ist abgelaufen | Innerhalb einer Zinsbindungsfrist mit hoher Vorfälligkeitsentschädigung |
| Andere Verwendungsmöglichkeiten für das Geld | Keine gleichermaßen sichere Anlage bringt mehr als Ihr Hypothekenzins | Ein geplanter Kauf oder eine Anzahlung |
| Pläne für das Haus | Es über Jahre behalten | Verkauf innerhalb von Monaten: Der Verkauf begleicht das Darlehen ohnehin |
Wir prognostizieren keine Zinssätze. Wenn der EIBOR fällt, spart jeder im Voraus bezahlte Dirham etwas weniger; wenn er steigt, spart er mehr. Die CBUAE koppelt ihren Leitzins an die US-Notenbank Fed, die am 8. und 9. Dezember tagt; unser Leitfaden zum EIBOR-Zinssatz erklärt Zinsanpassungen. Stellen Sie bei islamischen Wohnungsfinanzierungen dieselben Fragen zum Gewinnzins in Ihrem Ijara- oder Murabaha-Vertrag.
Welche Schreiben muss Ihnen Ihre Bank aushändigen?
Drei Schreiben sind wichtig: eine Haftungserklärung, die zeigt, was Sie an einem bestimmten Stichtag schulden, eine Freigabebescheinigung (Nicht-Haftungserklärung), sobald Sie bezahlt haben, und das Schreiben der Bank, in dem das DLD aufgefordert wird, die Hypothek zu löschen. Die CBUAE verlangt eine Haftungs- oder Nicht-Haftungserklärung innerhalb von 7 vollen Arbeitstagen nach Ihrer Anfrage und deckelt die Gebühren, die Banken dafür erheben.
| Dokument | Was sie tut, | CBUAE-Regel (Gebühren vor MwSt.) |
|---|---|---|
| Haftungserklärung | Gibt den Betrag an, der für die Begleichung an einem bestimmten Stichtag erforderlich ist; das DLD fordert sie an, wenn ein mit einer Hypothek belastetes Haus verkauft wird | Höchstbetrag 85 AED; innerhalb von 7 vollen Arbeitstagen |
| Freigabebescheinigung (Nicht-Haftungserklärung) | Bestätigt, dass keine Schulden mehr bestehen | Höchstbetrag 95 AED; innerhalb von 7 vollen Arbeitstagen |
| Schreiben zur Hypothekenlöschung | Ermöglicht dem DLD die Freigabe der Hypothek, es sei denn, die Bank reicht diese online ein | Keine separate Position; eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) ist auf 150 AED gedeckelt, andere Schreiben auf 90 AED |
| Ihre datierten Schecks | Werden nach Tilgung des Darlehens zurückgegeben | Innerhalb von 7 vollen Arbeitstagen nach der Tilgung |
Eine Haftungserklärung gilt für ein bestimmtes Datum und die Zinsen laufen weiter. Überprüfen Sie daher das Ablaufdatum und ob der Betrag die Vorfälligkeitsentschädigung enthält.
Wie löschen Sie die Hypothek beim Dubai Land Department?
Die Bezahlung der Bank ändert die Eigentumsurkunde nicht von allein: Die Hypothek bleibt so lange eingetragen, bis das DLD ihre Löschung registriert. Die Bank kann die Löschung über das Online-Hypothekensystem des DLD einreichen oder Ihnen ein Schreiben zur Hypothekenlöschung mitgeben, das Sie zusammen mit Ihrem Emirates ID bei einem Registrierungsbüro für Immobilien (Real Estate Registration Trustee) vorlegen.
| DLD-Hypothekenlöschung | Gebühr |
|---|---|
| Hypothekenlöschung | AED 1.000 |
| Neue Eigentumsurkunde (reguläre oder Nießbrauch-Eigentumsurkunde) | 250 AED |
| Wissens- und Innovationsgebühren | 10 AED + 10 AED |
| Servicegebühr des Treuhandzentrums, falls Sie eines aufsuchen | 300 AED + MwSt. |
| Gesamtbetrag in einem Treuhandzentrum | 1.570 AED + MwSt. auf die 300 AED |
Das DLD gibt eine Bearbeitungszeit von 10 bis 15 Minuten an und versendet einen Hypothekenlöschungsbrief sowie die Eigentumsurkunde per E-Mail. Überprüfen Sie, ob die Hypothek in der neuen Urkunde nicht mehr aufgeführt ist.
Wie funktioniert die vorzeitige Kreditablösung bei einem Verkauf?
Wenn Sie ein mit einer Hypothek belastetes Haus verkaufen, tilgt das Geld des Käufers Ihr Darlehen bei der Eigentumsübertragung. Für den DLD-Dienst zur Registrierung des Verkaufs einer hypothekenbelasteten Immobilie benötigen Sie eine Haftungserklärung Ihrer Bank und drei Bankschecks (Manager's Cheques): einen für die Schulden bei Ihrer Bank, einen für den restlichen Kaufpreis an Sie und einen für die 4%-ige DLD-Gebühr.
Nachdem der Verkauf in einem Treuhandzentrum registriert wurde, übergeben Sie Ihrer Bank den entsprechenden Scheck, woraufhin diese den Hypothekenlöschungsbrief ausstellt. Das DLD schließt daraufhin die Löschung, die Übertragung sowie eventuelle Hypotheken des Käufers ab. Das DLD veranschlagt für diesen Weg 1.290 AED für die Löschung und 315 AED für den Treuhänder. Da es sich dennoch um eine vorzeitige Kreditablösung handelt, gilt die gedeckelte Gebühr: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag (Formular F), wer diese übernimmt.
Was kostet die Umschuldung einer Hypothek zu einer anderen Bank?
Gemäß einer CBUAE-Vorschrift kann jeder Kreditnehmer ein Darlehen oder eine Finanzierung zu einer anderen Bank oder Finanzierungsgesellschaft in den VAE übertragen. Die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung des aktuellen Kreditgebers ist auf maximal 1 % des ausstehenden Saldos oder 10.000 AED begrenzt, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Das DLD registriert die Hypothek daraufhin für den neuen Kreditgeber gegen eine Gebühr von 0,25 % des Hypothekenwerts plus fester Gebühren.
Der neue Kreditgeber muss die CBUAE-Obergrenzen für Darlehensbetrag, Laufzeit und Rückzahlungen einhalten, sodass ein niedrigerer Schätzwert oder ein geringeres Einkommen den Wechsel verhindern kann. Bevor eine Refinanzierung durchgeführt wird, muss Ihnen zudem schriftlich ein Vergleich der Gesamtzinsen Ihres aktuellen Darlehens und des Angebots vorgelegt werden: Stellen Sie dies diesen Kosten gegenüber.
| Wechselkosten | Berechnet von | Bei einem Saldo von 1.200.000 AED |
|---|---|---|
| Vorfälligkeitsentschädigung | Ihre aktuelle Bank, gemäß CBUAE-Obergrenze | Bis zu 10.000 AED + MwSt. |
| Hypothekenübertragung, 0,25 % des Hypothekenwerts | DLD | 3.000 AED |
| Gebühren für Eigentumsurkunde, Wissen und Innovation | DLD | 270 AED |
| Servicegebühr, falls bei einem Treuhandzentrum eingereicht | Der Treuhänder | 4,000 AED + MwSt. |
| Bearbeitungs-, Schätz- und sonstige Gebühren | Die neue Bank | Wie in ihrem Angebot dargelegt |
Über 20 Jahre kostet ein Betrag von 1.200.000 AED bei 5,84 % monatlich 8.487 AED und bei 5,34 % monatlich 8.147 AED, also rund 340 AED weniger. Die gedeckelten und DLD-Gebühren in Höhe von 13.270 AED amortisieren sich in etwa 39 Monaten, bei Einberechnung der MwSt. und der Gebühren der neuen Bank dauert es länger. Ein Wechsel lohnt sich also, wenn die Zinsdifferenz groß ist oder Sie das Darlehen über Jahre behalten werden. Vergleichen Sie Kreditgeber mit unserem Leitfaden zu den besten Banken für Hypotheken in Dubai.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich meine Hypothek in den VAE vorzeitig ablösen?
Ja, ganz oder teilweise. Die Zentralbank der VAE (CBUAE) deckelt die Bankgebúhr auf 1 % des ausstehenden Saldos oder 10.000 AED, je nachdem, welcher Betrag geringer ist, zuzüglich Mehrwertsteuer; bei einem Darlehen mit festem Zinssatz können die tatsächlichen Vorfÿhlungsentschädigungen der Bank hinzukommen.
Wie hoch ist die Vorfÿhlungsentschädigung bei einer Hypothek von 1,5 Millionen AED?
Höchstens 10.000 AED zuzüglich Mehrwertsteuer, da 1 % von 1.500.000 AED (15.000 AED) über der Obergrenze von 10.000 AED liegt. Unter 1 Million AED beträgt das Maximum 1 % des Saldos.
Gibt es eine Gebúhr für eine Teilablösung?
Es kann eine anfallen. Die CBUAE deckelt die Gebúhren für Teilablösungen bei Wohnungsbaudarlehen auf 1 % des ausstehenden Saldos oder 10.000 AED, je nachdem, was geringer ist, und die Zinsen müssen anschliessend auf der verbleibenden Kreditsumme neu berechnet werden.
Wie lange braucht eine Bank, um ein Schuldenfreibekenntnis (Liability Letter) auszustellen?
Gemäss den Verbraucherschutzstandards der CBUAE nicht länger als 7 volle Werktage ab Ihrer Anfrage. Die Gebúhr für ein Schuldenfreibekenntnis für ein Wohnungsbaudarlehen ist auf 85 AED vor Mehrwertsteuer gedeckelt.
Wie hoch ist die Gebúhr für die Löschung der Hypothek in Dubai?
Das DLD berechnet 1.000 AED für die Löschung einer Hypothek, plus 250 AED für den neuen Grundbucheintrag und 20 AED an Wissens- und Innovationsgebúhren. Ein Treuhandzentrum fügt 300 AED zuzüglich Mehrwertsteuer hinzu.
Sollte ich meine Hypothek vorzeitig ablösen oder das Geld investieren?
Eine Sondertilgung bringt Ihnen risikofrei Ihren Hypothekarzins ein, in unserem EIBOR-basierten Beispiel 5,84 %. Dies ist sinnvoll, wenn nichts anderes mit gleicher Sicherheit nach Abzug der Gebúhr mehr einbringt und Sie einen Notgroschen behalten, da das Bargeld schwer wieder herauszubekommen ist.
Quellen
- CBUAE-Regelwerk: Beschluss Nr. 96/2019 zur Änderung von Anhang 2 der Verordnung Nr. 29/2011 (Obergrenzen für frÿhzeitige und teilweise Ablösung von Wohnungsbaudarlehen, Obergrenzen für Schreiben-Gebúhren, Mehrwertsteuer, Gebúhren unter der Obergrenze; geprüft am 1. November 2026)
- CBUAE-Regelwerk: Entschliessung Nr. 26/3/2018 zur Änderung von Artikel 20 Absatz b der Verordnung Nr. 29/2011 (Mitnahme eines Darlehens zu einer anderen Bank, Gebúhrenobergrenze und Bedingungen; geprüft am 1. November 2026)
- CBUAE-Regelwerk: Verordnungen bezüglich Hypothekendarlehen (Artikel 3 Schuldenlastquote; Artikel 4 Gebúhrenordnung, Vorfÿhlungsentschädigung und Refinanzierung; geprüft am 1. November 2026)
- CBUAE-Regelwerk: Verbraucherschutzstandards, Artikel 7 (Refinanzierungsvergleich, nachdatierte Schecks, Schuldenfreibekenntnisse, Zinsen nach vorzeitiger Ablösung; geprüft am 1. November 2026)
- Zentralbank der VAE: EIBOR-Sätze (3-Monats-EIBOR-Fixing vom 30. Oktober 2026; geprüft am 1. November 2026)
- Zentralbank der VAE: CBUAE belässt den Leitzins bei 3,9 %, 28. Oktober 2026 (PDF) (Leitzins und seine Bindung an die Fed; geprüft am 1. November 2026)
- US Federal Reserve: FOMC-Sitzungskalender (nächste Sitzung am 8.–9. Dezember 2026; geprüft am 1. November 2026)
- Dubai Land Department: Antrag auf Hypothekenlöschung (Löschungswege, Dokumente, Gebúhren, Bearbeitungszeit; geprüft am 1. November 2026)
- Dubai Land Department: Registrierung des Verkaufs einer belasteten Immobilie (Schuldenfreibekenntnis, Schecks des Geschäftsführers, Löschungsgebúhren bei einem Verkauf; geprüft am 1. November 2026)
- Dubai Land Department: Antrag auf Hypothekenübertragung (Mitnahme einer Hypothek zu einer anderen Bank: Dokumente und Gebúhren; geprüft am 1. November 2026)
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