Досрочное погашение ипотеки в ОАЭ стоит максимум 1% от оставшейся суммы задолженности или 10 000 дирхамов (в зависимости от того, что меньше): таков лимит, установленный Центральным банком ОАЭ (CBUAE) для жилищных кредитов, без учета НДС. Тот же лимит применяется к частичному погашению, кредиту, погашенному за счет продажи недвижимости, и переходу в другой банк, хотя по кредиту с фиксированной ставкой к нему могут добавляться фактические расходы кредитора на отмену фиксированной ставки. После того как вы произвели оплату, Земельный департамент Дубая (DLD) снимает ипотеку с правоустанавливающего документа за 1000 дирхамов плюс сбор за выдачу правоустанавливающего документа.
- Правило: Постановление CBUAE № 96/2019, действующее с 8 октября 2019 года, ограничивает комиссии за досрочное и частичное погашение жилищных кредитов до 1% от оставшейся задолженности или 10 000 дирхамов, в зависимости от того, что меньше, до вычета НДС.
- Начисление процентов прекращается: после полного погашения банк не может начислять будущие проценты; после частичного погашения он обязан уменьшить сумму процентов пропорционально оставшейся основной сумме долга.
- Текущие ставки: 3-месячная ставка EIBOR составляла 4,340% по состоянию на 30 октября 2026 года, CBUAE сохранил свою базовую ставку на уровне 3,90% 28 октября, а заседание Федеральной резервной системы США состоится 8–9 декабря 2026 года.
Каков размер комиссии за досрочное погашение ипотеки в ОАЭ?
Ваш банк может взимать не более 1% от оставшейся суммы задолженности или 10 000 дирхамов в зависимости от того, что меньше, плюс НДС. При задолженности менее 1 миллиона дирхамов потолком является 1% от суммы долга; начиная с 1 миллиона дирхамов применяется лимит в 10 000 дирхамов. Этот лимит указан в Приложении 2 к Регламенту CBUAE № 29/2011 с изменениями, внесенными Постановлением № 96/2019.
| Оставшаяся задолженность | 1% от суммы долга | Максимальная сумма, которую может взыскать банк (без учета НДС) |
|---|---|---|
| 400 000 дирхамов ОАЭ | 4 000 дирхамов | 4 000 дирхамов |
| 750 000 дирхамов | 7 500 дирхамов | 7 500 дирхамов |
| AED 1,000,000 | 10 000 дирхамов ОАЭ | 10 000 дирхамов ОАЭ |
| 2 000 000 дирхамов ОАЭ | AED 20,000 | 10 000 дирхамов ОАЭ |
Установленный предел является максимумом, а не фиксированной ценой: CBUAE предписывает банкам не применять его автоматически в тех случаях, когда их издержки ниже, а в вашем кредитном договоре должен быть прописан график комиссий, показывающий, что именно взимает ваш банк. При фиксированной ставке Статья 4 ипотечного регламента CBUAE также позволяет кредитору возместить свои фактические расходы на отмену фиксированной ставки, поэтому сначала запросите эту сумму в письменном виде.
Можно ли выплатить часть ипотеки и сколько это стоит?
Да. Частичное погашение имеет тот же лимит, что и полное: не более 1% от оставшейся задолженности или 10 000 дирхамов, в зависимости от того, что меньше. После того как вы произвели платеж, Стандарты защиты прав потребителей CBUAE требуют, чтобы банк пересчитал проценты пропорционально оставшейся основной сумме долга, поэтому единовременный платеж сокращает ваши будущие проценты с этого момента.
Уточните, снизит ли банк ваш ежемесячный платеж или сократит срок кредита. Сокращение срока позволяет сэкономить больше на процентах; меньший платеж высвобождает наличные деньги и снижает показатель долговой нагрузки, который CBUAE ограничивает на уровне 50% от дохода, если вы планируете брать кредит снова.
Приведем расчет на примере условного кредита: осталось выплатить 1 000 000 дирхамов сроком на 20 лет под 5,84%, что соответствует значению 3-месячной ставки EIBOR на 30 октября 2026 года (4,340%) плюс условная маржа 1,5 пункта. Вы вносите досрочно 200 000 дирхамов.
| До | После выплаты 200 000 дирхамов, тот же срок | После выплаты 200 000 дирхамов, тот же платеж | |
|---|---|---|---|
| Ежемесячный платеж | 7 072 дирхама | 5 658 дирхамов | 7 072 дирхама |
| Оставшийся срок | 20 лет | 20 лет | Около 13 лет 9 месяцев |
| Остаток процентов к уплате | 697 355 дирхамов | 557 884 дирхама | 364 859 дирхамов |
| Экономия на процентах | Ничто | 139 471 дирхам | 332 496 дирхамов |
Комиссия выглядит незначительной на этом фоне. Согласно установленному лимиту, в данном случае она может составить до 10 000 дирхамов (1% от суммы долга) против экономии на процентах за первый год в размере около 11 500 дирхамов, так что даже максимальная сумма окупается в течение года.
Это иллюстрации, а не коммерческое предложение. Расчеты основаны на предположении, что ставка остается на уровне 5,84% в течение всего срока. Плавающая ставка пересчитывается в зависимости от EIBOR, маржа отличается в зависимости от банка, а к комиссии добавляется НДС. Наш ипотечный калькулятор выполнит расчет для ваших собственных сумм.
Имеет ли смысл досрочно погашать ипотеку при текущем уровне EIBOR?
Каждый досрочно выплаченный дирхам позволяет без риска сэкономить на процентах по вашей ипотечной ставке. По кредиту с плавающей ставкой эта ставка равна EIBOR плюс ваша маржа, а 3-месячная ставка EIBOR составляла 4,340% по состоянию на 30 октября 2026 года. Досрочное погашение имеет смысл, если ни один другой столь же надежный инструмент не приносит больше дохода после вычета комиссии, и вы можете позволить себе эти средства, не оставляя себя без необходимых сбережений.
| Проверка | Склоняет к досрочному погашению | Склоняет к тому, чтобы подождать |
|---|---|---|
| Денежный резерв | Сбережения, оставшиеся на непредвиденные расходы после выплаты | Выплата опустошит ваши сбережения; получение наличных обратно означает оформление нового кредита в пределах лимитов CBUAE |
| Тип ставки | Плавающая или период действия фиксированной ставки подошел к концу | Внутри периода действия фиксированной ставки с высокой стоимостью досрочного расторжения |
| Альтернативное использование наличных | Ни один сопоставимо надежный инструмент не приносит больше вашей ипотечной ставки | Запланированная покупка или депозит |
| Планы на жилье | Проживание в течение многих лет | Продажа в течение нескольких месяцев: при продаже кредит в любом случае будет погашен |
Мы не прогнозируем ставки. Если EIBOR падает, каждый досрочно выплаченный дирхам дает чуть меньшую экономию; если он растет, экономия увеличивается. CBUAE привязывает свою базовую ставку к Федеральной резервной системе, заседание которой пройдет 8–9 декабря; наше руководство по ставке EIBOR объясняет принципы ее пересчета. В случае с исламским финансированием жилья задайте те же вопросы о норме прибыли в вашем договоре Иджара или Мурабаха.
Какие справки должен предоставить вам банк?
Важны три справки: справка о задолженности с указанием суммы вашего долга на определенную дату, справка об отсутствии задолженности после того, как вы все выплатили, и письмо банка с запросом в DLD об удалении ипотеки. CBUAE требует предоставления справки о наличии или отсутствии задолженности в течение 7 полных рабочих дней с момента вашего запроса и ограничивает размер взимаемой за них банками платы.
| Документ | Что она делает | Правило CBUAE (комиссии до вычета НДС) |
|---|---|---|
| Справка о задолженности | Указывает сумму, необходимую для погашения на определенную дату; DLD запрашивает ее при продаже заложенной недвижимости | Лимит 85 дирхамов; в течение 7 полных рабочих дней |
| Справка об отсутствии задолженности | Подтверждает отсутствие долгов | Лимит 95 дирхамов; в течение 7 полных рабочих дней |
| Письмо для снятия ипотеки | Позволяет DLD снять ипотеку, если банк не подает документы онлайн | Без отдельной строки; для свидетельства об отсутствии возражений (NOC) установлен лимит в 150 дирхамов, для других писем — 90 дирхамов |
| Ваши постдатированные чеки | Возвращаются после выплаты кредита | В течение 7 полных рабочих дней с момента полного погашения |
Справка о задолженности действительна на определенную дату, а проценты продолжают начисляться, поэтому проверьте срок ее действия и учитывает ли указанная сумма комиссию за досрочное погашение.
Как снять ипотеку в Земельном департаменте Дубая?
Выплата кредита банку сама по себе не меняет правоустанавливающий документ: ипотека остается зарегистрированной до тех пор, пока DLD не зарегистрирует ее снятие. Банк может подать заявление о снятии обременения через онлайн-систему ипотеки DLD или выдать вам письмо о снятии ипотеки, с которым вы вместе с Emirates ID должны обратиться в центр регистрации недвижимости (Real Estate Registration Trustee centre).
| Снятие ипотеки в DLD | Сбор |
|---|---|
| Снятие ипотеки | 1 000 дирхамов |
| Новый правоустанавливающий документ (обычное свидетельство о праве собственности или узуфрукт) | 250 дирхамов ОАЭ |
| Сборы на знания и инновации | 10 дирхамов + 10 дирхамов |
| Плата за услуги центра регистратуры, если вы обращаетесь туда | 300 дирхамов + НДС |
| Итого в центре регистратуры | 1 570 дирхамов + НДС на сумму 300 дирхамов |
DLD выделяет на оказание услуги от 10 до 15 минут и отправляет по электронной почте письмо о снятии ипотеки и правоустанавливающий документ. Убедитесь, что в новом свидетельстве больше не указана ипотека.
Как работает досрочное погашение при продаже недвижимости?
При продаже заложенного жилья деньги покупателя покрывают ваш кредит в момент передачи прав. Для регистрации продажи обремененной недвижимости через службу DLD требуются справка о задолженности из вашего банка и три чека менеджера (manager's cheques): для погашения долга перед вашим банком, для выплаты остатка стоимости вам и для уплаты сбора DLD в размере 4%.
После регистрации продажи в центре регистратуры вы передаете банку его чек, банк выдает письмо о снятии ипотеки, а DLD завершает процесс снятия обременения, переоформления и оформления ипотеки покупателя (если таковая имеется); DLD указывает сборы в размере 1 290 дирхамов за снятие обременения и 315 дирхамов за услуги регистратора при выборе этого способа. Поскольку это все же досрочное погашение, применяется ограниченная комиссия: заранее согласуйте в договоре купли-продажи (Форма F), кто ее оплачивает.
Сколько стоит перевод ипотеки в другой банк?
Согласно правилу CBUAE, любой заемщик может перевести кредит или финансирование в другой банк или финансовую компанию в ОАЭ, при этом комиссия текущего кредитора за досрочное погашение ограничена 1% от оставшейся задолженности или 10 000 дирхамов в зависимости от того, что меньше. Затем DLD регистрирует ипотеку на нового кредитора за 0,25% от стоимости ипотеки плюс фиксированные сборы.
Новый кредитор обязан применять ограничения CBUAE в отношении суммы кредита, срока и выплат, поэтому более низкая оценка объекта или уровня доходов может помешать переходу. Перед рефинансированием он также обязан предоставить вам в письменном виде сравнение общей суммы процентов по вашему текущему кредиту и по его предложению: сопоставьте это с указанными расходами.
| Стоимость перевода | Кем взимается | При остатке задолженности 1 200 000 дирхамов |
|---|---|---|
| Комиссия за досрочное погашение | Ваш текущий банк в соответствии с лимитом CBUAE | До 10 000 дирхамов + НДС |
| Перевод ипотеки, 0,25% от стоимости ипотеки | Земельный департамент Дубая (DLD) | 3 000 дирхамов |
| Сборы за правоустанавливающий документ, знания и инновации | Земельный департамент Дубая (DLD) | 270 дирхамов |
| Плата за услуги, если документы подаются в центре регистратуры | Регистратор | 4,000 дирхамов ОАЭ + НДС |
| Комиссия за оформление, оценку и прочие сборы | Новый банк | Как указано в его предложении |
За 20 лет кредит на сумму 1 200 000 дирхамов обойдется в 8 487 дирхамов в месяц при ставке 5,84% и в 8 147 дирхамов при ставке 5,34%, что примерно на 340 дирхамов меньше. Возврат 13 270 дирхамов в виде фиксированных комиссий и сборов Земельного департамента Дубая (DLD) занимает около 39 месяцев (дольше с учетом НДС и комиссий нового банка), поэтому переход имеет смысл при большой разнице в ставках или если вы планируете выплачивать кредит в течение многих лет. Сравните кредиторов с помощью нашего руководства по лучшим банкам для ипотеки в Дубае.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я досрочно погасить ипотеку в ОАЭ?
Да, полностью или частично. Центральный банк ОАЭ (CBUAE) ограничивает комиссию банка максимумом в 1% от непогашенного остатка или 10 000 дирхамов (в зависимости от того, какая сумма меньше), плюс НДС; для кредита с фиксированной ставкой могут добавляться фактические расходы банка на досрочное расторжение.
Какова сумма комиссии за досрочное погашение ипотеки в размере 1,5 миллиона дирхамов?
Не более 10 000 дирхамов плюс НДС, так как 1% от 1 500 000 дирхамов (15 000 дирхамов) превышает лимит в 10 000 дирхамов. При сумме менее 1 миллиона дирхамов максимальная комиссия составляет 1% от остатка долга.
Взимается ли комиссия за частичное погашение?
Такая комиссия может взиматься. Центральный банк ОАЭ ограничивает сборы за частичное погашение жилищных кредитов на уровне 1% от непогашенного остатка или 10 000 дирхамов (в зависимости от того, что меньше), после чего проценты должны быть пересчитаны на оставшуюся сумму основного долга.
Сколько времени требуется банку для выдачи справки об отсутствии задолженности?
Не более 7 полных рабочих дней с момента вашего запроса в соответствии со Стандартами защиты прав потребителей Центрального банка ОАЭ. Комиссия за справку об отсутствии задолженности по жилищному кредиту ограничена 85 дирхамами без учета НДС.
Какова сумма комиссии за снятие обременения по ипотеке в Дубае?
Земельный департамент Дубая (DLD) взимает 1 000 дирхамов за снятие ипотеки, а также 250 дирхамов за новое свидетельство о праве собственности и 20 дирхамов в виде сборов за знания и инновации. Услуги трастового центра добавляют 300 дирхамов плюс НДС.
Что выгоднее: досрочно погасить ипотеку или инвестировать деньги?
Досрочное погашение приносит доход, равный вашей ипотечной ставке, без какого-либо риска — 5,84% в нашем примере на основе ставки EIBOR. Это имеет смысл, если ни один другой надежный инструмент не приносит больше после вычета комиссий и если у вас остается резерв на непредвиденный случай, поскольку изъять наличные деньги обратно затруднительно.
Источники
- Свод правил CBUAE: Решение № 96/2019 о внесении изменений в Приложение 2 к Регламенту № 29/2011 (ограничения комиссий за досрочное и частичное погашение жилищного кредита, лимиты комиссий за справки, НДС, комиссии ниже лимита; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Свод правил CBUAE: Постановление № 26/3/2018 о внесении изменений в Статью 20(b) Регламента № 29/2011 (перевод кредита в другой банк, ограничение комиссии и условия; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Свод правил CBUAE: Регламент по ипотечным кредитам (Статья 3 — коэффициент долговой нагрузки; Статья 4 — сетка комиссий, расходы на досрочное расторжение и рефинансирование; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Свод правил CBUAE: Стандарты защиты прав потребителей, Статья 7 (сравнение условий рефинансирования, постдатированные чеки, справки об отсутствии задолженности, начисление процентов после досрочного погашения; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Центральный банк ОАЭ: Ставки EIBOR (трехмесячная ставка EIBOR на 30 октября 2026 г.; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Центральный банк ОАЭ: CBUAE сохраняет базовую ставку на уровне 3,9%, 28 октября 2026 г. (PDF) (базовая ставка и ее привязка к ставке ФРС; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Федеральная резервная система США: Календарь заседаний FOMC (следующее заседание 8–9 декабря 2026 г.; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Земельный департамент Дубая: Заявление на снятие обременения по ипотеке (способы снятия, документы, сборы, сроки оказания услуг; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Земельный департамент Дубая: Регистрация продажи заложенного имущества (справка об отсутствии задолженности, чеки менеджера, сборы за снятие обременения при продаже; проверено 1 ноября 2026 г.)
- Земельный департамент Дубая: Запрос на перевод ипотеки (перенос ипотеки в другой банк: документы и сборы; проверено 1 ноября 2026 г.)
Планируете продажу или перенос кредита до покупки нового жилья? Проконсультируйтесь с агентом по поводу сроков или запросите оценку, чтобы узнать, какую сумму выручит ваша недвижимость.
