UAEの住宅ローン早期決済：手数料上限、書類およびDLDリリース

UAEにおける住宅ローンの繰上返済にかかる費用は、残高の1%または10,000ディルハム（AED）のいずれか低い方の金額（付加価値税（VAT）抜き）が上限となります。これはUAE中央銀行（CBUAE）が住宅ローンに対して定めている上限額です。この上限は、一部繰上返済、売却に伴うローン完済、他行への借り換えのいずれの場合も適用されますが、固定金利ローンの場合は、貸し手が固定金利を解約する際の実費が加算されることがあります。返済完了後、ドバイ土地局（DLD）は1,000ディルハム（AED）および権利証手数料の支払いを経て、権利証から抵当権を抹消します。

• ルール：2019年10月8日から施行されているCBUAE決定第96/2019号により、住宅ローンの全額および一部繰上返済手数料は、VAT抜きで、残高の1%または10,000ディルハム（AED）のいずれか低い方の金額に制限されています。
• 利息の停止：全額返済後は、銀行は将来の利息を請求できなくなります。一部返済の場合は、残元金に応じて利息を減額しなければなりません。
• 現在の金利：2026年10月30日のfixing（金利決定）における3ヶ月物EIBORは4.340%であり、CBUAEは10月28日に基準金利を3.90%に据え置き、米国連邦準備制度理事会（FRB）の次回会合は2026年12月8日〜9日に予定されています。

UAEでの住宅ローン繰上返済手数料はいくらですか？

銀行が請求できるのは、残高の1%または10,000ディルハム（AED）のいずれか低い方の金額にVATを加算した額が上限となります。残高が100万ディルハム未満の場合、残高の1%が上限となります。100万ディルハム以上の場合は、10,000ディルハムの上限が適用されます。この上限は、CBUAEの規則第29/2011号（決定第96/2019号により置換）の付録2に規定されています。

この上限は料金ではなく最大額を定めるものです。CBUAEは、銀行に対して、自社のコストがより低い場合にはこの上限額をデフォルトで適用しないよう指示しています。また、ローン契約には銀行が請求する手数料を記載した料金表を添付する必要があります。固定金利の場合、CBUAEの住宅ローン規則第4条に基づき、貸し手が固定金利の解約に伴う実費を回収することも認められているため、まずはその金額を書面で請求してください。

住宅ローンの一部を返済することはできますか？また、費用はかかりますか？

はい、可能です。一部繰上返済の手数料上限は全額返済の場合と同様で、残高の1%または10,000ディルハム（AED）のいずれか低い方の金額となります。返済後、CBUAEの消費者保護基準に基づき、銀行は残元金に応じて利息を調整することが義務付けられているため、まとまった金額を返済することで、その時点から将来の利息を減らすことができます。

銀行に月々の返済額を減らすか、返済期間を短縮するかを確認してください。返済期間を短縮する方がより多くの利息を節約できます。月々の返済額を減らすと、手元資金に余裕ができ、債務負担比率（DTI）が緩和されます（CBUAEはこれを所得の50%に制限しています）。もし再度借り入れを計画している場合には有利になります。

以下は架空のローンに基づく計算例です。残高1,000,000ディルハム、残存期間20年、金利5.84%（2026年10月30日の3ヶ月物EIBOR金利4.340%に、想定マージン1.5%を加算）とします。ここに200,000ディルハムを追加返済します。

その手数料は、それに比べればわずかなものです。上限額のもとでは、ここでは最大10,000 AED（残高の1%）となる可能性がありますが、初年度の利息削減額は約11,500 AEDであるため、最高額であっても1年以内に回収できます。

これらは試算であり、見積もりではありません。 数値は、全期間を通じて金利が5.84%のままで推移すると仮定しています。変動金利はEIBORに連動して再設定され、マージンは銀行によって異なり、手数料にはVATが加算されます。弊社の住宅ローンシミュレーターでお客様ご自身の数値をご確認いただけます。

現在のEIBORの水準で、住宅ローンの繰上げ返済をする意味はあるのでしょうか？

繰上げ返済したすべてのディルハムは、リスクなしで住宅ローンの金利分の利息を節約できます。変動金利型ローンでは、その金利はEIBORにマージンを加算したものであり、2026年10月30日時点の3ヶ月物EIBORは4.340%でした。手数料を差し引いた後にこれと同等以上に安全でより高い利回りを生む運用先がなく、生活資金に困窮することなく現金を捻出できる場合に、繰上げ返済が有効となります。

利率の予測は行いません。EIBORが低下すれば、前払いしたデルホマごとの調節額は少し少なくなり、上昇すれば決済額が増えます。UAE中央銀行（CBUAE）は基準金率を米国治安局（連梦準備制度対象）に連動させており、連那政府は12月8〜9日に会合を開催します。EIBOR金率に関するガイドでは、再設定について説明しています。イスラム金融においては、イジララまたはムラバハ契約の利益率についねも同様の質問を行ってください。

銀行から受け取る必要がある書面は何ですか？

重要なのは次の3つの書面です：特定の日付における借入残高を示す残高証明書、支払完了後の完済（非負債）証明書、そしてDLDに抵当権の抹消を依頼する銀行からの書面です。CBUAEは、請求を受けてから土日祝日を除く完全な7営業日以内に関係書類を発行することを義務付けており、その手数料の上限を定めています。

残高証明書は特定の日付に対して有効であり利息の発生が続くため、有効期限やその金額に早期返済手数料が含まれているかどうかを確認してください。

ドバイ土地局（DLD）での抵当権解除の手続きはどう行いますか？

銀行への支払いだけでは権利証は自動的に変更されません。DLDがその解除を記録するまで抵当権は登録されたままになります。銀行がDLDのオンライン抵当システムを通じて解除を申請するか、抵当権抹消のための書面を受け取り、エミレーツIDを持参して不動産登記受託者センター（Real Estate Registration Trustee centre）に向かうことができます。

土地局（DLD）の所要時間は10〜15分で、抵当権抹消通知書と権利書がメールで送信されます。新しい権利書に抵当権が記載されていないことを確認してください。

売却時の繰上返済はどのように機能しますか？

抵当権付きの住宅を売却する場合、売却手続き時に購入者の資金でローンが完済されます。抵当権付き物件の売却を登録するための土地局（DLD）のサービスでは、銀行からの残債証明書と、銀行への債務返済分、残金分、土地局（DLD）の4%の手数料分の3通のマネーチェスク（銀行小切手）が必要です。

受託者センターで売却登録が完了した後、銀行に小切手を渡すと銀行が抵当権抹消通知書を発行し、土地局（DLD）が抹消手続き、名義変更、および購入者の抵当権設定を完了します。この手順における土地局（DLD）の手数料は、抹消に1,290ディルハム、受託者に315ディルハムと記載されています。これは依然として繰上返済であるため、上限付きの手数料が適用されます。誰が支払うか売買契約書（フォームF）で合意してください。

別の銀行への住宅ローン借り換えの費用はどれくらいかかりますか？

アラブ首長国連邦中央銀行（CBUAE）の規則に基づき、いかなる借入人もアラブ首長国連邦（UAE）内の別の銀行または金融会社へローンや融資を移転することができ、現在の貸し手による早期完済手数料は、残高の1%または10,000ディルハムのいずれか低い方の額に上限が設定されています。その後、土地局（DLD）は住宅ローン評価額の0.25%に固定手数料を加えた金額で、新しい貸し手への抵当権を登録します。

新しい貸し手は、融資額、期間、および返済に関するアラブ首長国連邦中央銀行（CBUAE）の制限を適用する必要があるため、低い評価額や収入が原因で切り替えができない場合があります。借り換えの前に、現在のローンと新しい提案における総利息の比較を書面で提供する必要もあります。それをこれらの費用と比較してください。

20年間で、1,200,000 AEDの借入は、5.84%の金利で月々8,487 AED、5.34%の金利で月々8,147 AEDとなり、約340 AED安くなります。上限付き手数料とDLD手数料の合計13,270 AEDの回収には約39か月かかり、VATや新しい銀行の手数料を考慮するとさらに時間がかかります。そのため、金利差が大きい場合や、何年にもわたってローンを継続する場合に借り換えのメリットが生じます。ドバイの住宅ローンに最適な銀行に関するガイドで、各貸し手を比較してみてください。

よくある質問

UAEでは住宅ローンを繰り上げ返済できますか？

はい、全額または一部を返済可能です。CBUAE（UAE中央銀行）は、銀行が徴収できる手数料を、残高の1%または10,000 AEDのいずれか低い方の金額にVATを加算した額に制限しています。固定金利ローンの場合、銀行の実際の解約コストが追加されることがあります。

150万ディルハムの住宅ローンにおける早期返済手数料はいくらですか？

最大で10,000 AEDに加えVATとなります。これは、1,500,000 AEDの1%（15,000 AED）が10,000 AEDの上限を超えているためです。100万AED未満の場合、上限は残高の1%となります。

一部繰り上げ返済に手数料はかかりますか？

かかる場合があります。CBUAEは住宅ローンの部分繰り上げ返済手数料を、残高の1%または10,000 AEDのいずれか低い方に制限しており、その後、残元金に対して利息が再計算されます。

銀行が残高証明書を発行するのにどれくらい時間がかかりますか？

CBUAEの消費者保護基準に基づき、請求から完全な営業日で7日以内です。住宅ローンの残高証明書の手数料は、VAT抜きで最大85 AEDに制限されています。

ドバイでの住宅ローン抹消手数料はいくらですか？

DLD（ドバイ土地局）は住宅ローンの抹消に1,000 AED、新しい権利証の発行に250 AED、知識・イノベーション手数料として20 AEDを課します。受託者センターを利用する場合は、300 AEDとVATが追加されます。

住宅ローンを繰り上げ返済すべきか、それとも資金を投資すべきか？

事前返済を行うと、リスクなしで住宅ローンの金利分のリターンが得られます（EIBORを基準とした例では5.84%）。手数料を差し引いた上で同等に安全な投資先より高い利回りのものがなく、現金化が難しいため緊急時の予備資金を確保できる場合に理にかなっています。

ソース

• CBUAE規則集：規則第29/2011号付則2を改正する決定第96/2019号（住宅ローンの早期および部分返済の上限、証明書手数料の上限、VAT、上限未満の手数料；2026年11月1日確認）
• CBUAE規則集：規則第29/2011号第20条(b)を改正する決議第26/3/2018号（別の銀行へのローン移行、手数料の上限および条件；2026年11月1日確認）
• CBUAE規則集：住宅ローンに関する規則（第3条：債務負担比率；第4条：手数料体系、解約コスト、借り換え；2026年11月1日確認）
• CBUAE規則集：消費者保護基準、第7条（借り換えの比較、期日指定小切手、残高証明書、早期返済後の利息；2026年11月1日確認）
• UAE中央銀行：EIBOR金利（2026年10月30日の3か月物EIBORのfixing；2026年11月1日確認）
• UAE中央銀行：CBUAE、基準金利を3.9%に維持、2026年10月28日（PDF）（基準金利および米連邦準備制度（FRB）への連動；2026年11月1日確認）
• 米連邦準備制度（FRB）：FOMC会合スケジュール（次回会合：2026年12月8日〜9日、確認日：2026年11月1日）
• ドバイ土地局（DLD）：抵当権抹消申請（抹消の手順、必要書類、手数料、所要時間、確認日：2026年11月1日）
• ドバイ土地局（DLD）：抵当権付き物件の売買登記（債務残高証明書、マネージャーズチェック（銀行保証小切手）、売買時の抹消手数料、確認日：2026年11月1日）
• ドバイ土地局（DLD）：抵当権移転申請（別の銀行への住宅ローン乗り換え：必要書類と手数料、確認日：2026年11月1日）

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