تكلفة تسوية الرهن العقاري المبكرة في الإمارات لا تتجاوز 1٪ من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم إماراتي، أيهما أقل: هذا هو الحد الذي تحدده البنك المركزي لدولة الإمارات (CBUAE) للقروض السكنية، قبل الضريبة على القيمة المضافة. ينطبق نفس الحد على السداد الجزئي، وعلى القرض الذي يُسدد من خلال بيع، وعلى الانتقال إلى بنك آخر، رغم أن القرض ذو السعر الثابت قد يضيف التكلفة الفعلية للمقرض لتقليل السعر الثابت. بمجرد السداد، تقوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) بإزالة الرهن من صك الملكية مقابل 1,000 درهم بالإضافة إلى رسوم الصك.
- القاعدة: قرار البنك المركزي لدولة الإمارات رقم 96/2019، الساري منذ 8 أكتوبر 2019، يحدد حدًا أقصى لرسوم السداد المبكر والجزئي للقروض السكنية بنسبة 1٪ من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم إماراتي، أيهما أقل، قبل الضريبة على القيمة المضافة.
- يتوقف الفائدة: بعد السداد الكامل لا يحق للبنك فرض فائدة مستقبلية؛ بعد السداد الجزئي يجب خفض الفائدة بما يتناسب مع المبلغ المتبقي.
- الأسعار الآن: كان معدل EIBOR لمدة 3 أشهر 4.340٪ عند تثبيت 30 أكتوبر 2026، واحتفظ البنك المركزي بسعره الأساسي عند 3.90٪ في 28 أكتوبر، وستجتمع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي في المرة القادمة في 8–9 ديسمبر 2026.
ما مقدار رسوم تسوية الرهن العقاري المبكرة في الإمارات؟
يمكن لبنكك فرض أقصى 1٪ من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم إماراتي، أيهما أقل، بالإضافة إلى الضريبة على القيمة المضافة. عندما يكون الرصيد أقل من 1 مليون درهم، يكون الحد 1٪ من الرصيد؛ وعند ما فوق 1 مليون درهم يُطبق حد 10,000 درهم. يتواجد الحد في الملحق 2 من لائحة البنك المركزي رقم 29/2011، المستبدلة بقرار رقم 96/2019.
| الرصيد المتبقي | 1٪ من الرصيد | الحد الأقصى الذي يمكن للبنك فرضه (قبل الضريبة على القيمة المضافة) |
|---|---|---|
| 400,000 درهم إماراتي | 4,000 درهم | 4,000 درهم |
| 750,000 درهم إماراتي | 7,500 درهم | 7,500 درهم |
| 1,000,000 درهم إماراتي | 10,000 درهم | 10,000 درهم |
| 2,000,000 درهم إماراتي | 20,000 درهم إماراتي | 10,000 درهم |
الحد هو أقصى قيمة، وليس سعرًا ثابتًا: يُنبه البنك المركزي البنوك بعدم الاعتماد عليه عندما تكون تكاليفها أقل، ويجب أن يحتوي عقد القرض على جدول رسوم يُظهر ما يفرضه البنك. بالنسبة للقرض ذو السعر الثابت، تسمح المادة 4 من لائحة الرهن العقاري للبنك باسترداد تكلفته الفعلية لتقليل السعر الثابت، لذا اطلب هذا المبلغ كتابةً أولًا.
هل يمكنك سداد جزء من رهنك العقاري، وما هي تكلفته؟
نعم. السداد الجزئي يخضع لنفس الحد الأقصى كالسداد الكامل: أقصى 1٪ من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم إماراتي، أيهما أقل. بمجرد السداد، تتطلب معايير حماية المستهلك للبنك المركزي تعديل الفائدة بما يتناسب مع المبلغ المتبقي، لذا يُقلّص السداد المجموع الفائدة المستقبلية من تلك النقطة.
اسأل ما إذا كان البنك سيخفض القسط أو يقصّر مدة القرض. تقصير المدة يوفر فائدة أكثر؛ خفض القسط يحرّر نقدًا ويخفف نسبة عبء الدين، التي يحدها البنك المركزي بـ 50٪ من الدخل، إذا كنت تخطط لطلب قرض آخر.
إليك الحسابات على قرض توضيحي: رصيد 1,000,000 درهم مع 20 سنة متبقية بمعدل 5.84٪، وهو معدل EIBOR لمدة 3 أشهر في 30 أكتوبر 2026 (4.340٪) مضافًا له هامش توضيحي قدره 1.5 نقطة. تدفع 200,000 درهم.
| قبل | بعد دفع 200,000 درهم، نفس المدة | بعد دفع 200,000 درهم، نفس القسط | |
|---|---|---|---|
| القسط الشهري | 7,072 درهم | 5,658 درهم | 7,072 درهم |
| المدة المتبقية | 20 سنة | 20 سنة | حوالي 13 سنة و9 أشهر |
| الفائدة المتبقية للدفع | 697,355 درهم | 557,884 درهم | 364,859 درهم |
| الفائدة المدّخرة | بدون سلوفان | 139,471 درهم | 332,496 درهم |
الرسوم صغيرة مقارنة بذلك. تحت الحد قد تصل إلى 10,000 درهم هنا (1٪ من الرصيد)، مقابل توفير فائدة أولية تقريبًا 11,500 درهم، لذا حتى الحد الأقصى يُسترد خلال سنة.
هذه توضيحات، ليست عروض أسعار الأرقام تفترض بقاء المعدل عند 5.84٪ طوال المدة. المعدل المتغير يتجدد مع EIBOR، والهامش يختلف بين البنوك وتُضاف الضريبة على القيمة المضافة إلى الرسوم. أداة حساب الرهن العقاري تُظهر أرقامك الخاصة.
هل سداد الرهن العقاري مبكرًا منطقي عندما يكون معدل EIBOR كما هو الآن؟
كل درهم تسدده مسبقًا يوفر فائدة بمعدل رهنك، دون أي مخاطر. في القرض المتغير يكون المعدل هو EIBOR مضافًا إلى هامشك، وكان EIBOR لمدة 3 أشهر 4.340٪ في 30 أكتوبر 2026. السداد المبكر منطقي عندما لا يوجد استثمار آمن آخر يدر عائدًا أعلى بعد خصم الرسوم، وتستطيع تخصيص النقد دون أن يتركك بدون سيولة.
| تحقق | يميل إلى التسوية المبكرة | يميل إلى الانتظار |
|---|---|---|
| احتياطي نقدي | المدخرات المتبقية للطوارئ بعد السداد | السداد سيفرغ مدخراتك؛ استرداد النقد يعني قرضًا جديدًا ضمن حدود CBUAE |
| نوع السعر | متغير، أو انتهت الفترة الثابتة | داخل فترة ثابتة مع تكلفة إنهاء عالية |
| استخدامات أخرى للنقد | لا شيء آمن بالمثل يدفع أكثر من سعر رهنك العقاري | شراء مخطط أو إيداع |
| خطط للمنزل | الاحتفاظ به لسنوات | البيع خلال أشهر: البيع يُسدد القرض على أي حال |
نحن لا نتنبأ بالأسعار. إذا انخفض EIBOR، كل درهم مدفوع مسبقًا يوفر أقل قليلًا؛ إذا ارتفع، يوفر أكثر. يربط CBUAE سعره الأساسي بـ Federal Reserve، الذي يجتمع في 8–9 ديسمبر؛ دليلنا إلى EIBOR rate يوضح عمليات إعادة الضبط. مع التمويل العقاري الإسلامي، اطرح نفس الأسئلة عن سعر الربح في Ijara or Murabaha contract.
ما هي الرسائل التي يجب أن يقدمها لك البنك؟
ثلاثة أمور: رسالة التزام تُظهر ما تدين به في تاريخ معين، رسالة إخلاء (بدون التزام) بعد السداد، ورسالة البنك التي تطلب من DLD إزالة الرهن. يتطلب CBUAE رسالة التزام أو إخلاء خلال 7 أيام عمل مكتملة من طلبك، ويحدد الحد الأقصى للرسوم التي قد تفرضها البنوك عليها.
| وثيقة | ماذا يفعل | قانون CBUAE (الرسوم قبل الضريبة) |
|---|---|---|
| رسالة التزام | تحدد المبلغ المطلوب لتسوية في تاريخ معين؛ يطلب DLD ذلك عند بيع منزل مرهون | حد أقصى 85 درهم إماراتي؛ خلال 7 أيام عمل مكتملة |
| رسالة إخلاء (بدون التزام) | تؤكد عدم وجود مستحقات | حد أقصى 95 درهم إماراتي؛ خلال 7 أيام عمل مكتملة |
| رسالة إزالة الرهن | تتيح لـ DLD إصدار الرهن، ما لم يقدم البنك طلب الإزالة إلكترونيًا | لا سطر منفصل؛ الحد الأقصى لـ NOC هو 150 درهم إماراتي، والرسائل الأخرى 90 درهم إماراتي |
| شيكاتك المؤجلة | تُعاد إليك بمجرد سداد القرض | خلال 7 أيام عمل مكتملة من السداد |
رسالة الالتزام صالحة لتاريخ محدد وتستمر الفوائد في التراكم، لذا تحقق من تاريخ انتهاء صلاحيتها وما إذا كان الرقم يشمل رسوم السداد المبكر.
كيف تُزيل الرهن من دائرة الأراضي في دبي؟
سداد البنك لا يغيّر سند الملكية بحد ذاته: يبقى الرهن مسجلاً حتى يسجل DLD إصداره. يمكن للبنك تقديم الإزالة عبر نظام الرهن الإلكتروني في DLD، أو إعطائك رسالة لإزالة الرهن لتقديمها مع بطاقة هوية الإمارات إلى مركز الوكيل العقاري للتسجيل.
| إصدار رهن DLD | الرسوم |
|---|---|
| إصدار الرهن | 1,000 درهم إماراتي |
| سند ملكية جديد (سند عادي أو سند حق انتفاع) | 250 درهم إماراتي |
| رسوم المعرفة والابتكار | 10 درهم إماراتي + 10 درهم إماراتي |
| رسوم خدمة مركز الوصي، إذا ذهبت إلى أحدهم | 300 درهم + ضريبة القيمة المضافة |
| الإجمالي في مركز الوصي | 1,570 درهم + ضريبة القيمة المضافة على 300 درهم |
تمنح دائرة الأراضي والأملاك 10 إلى 15 دقيقة كمدة الخدمة وترسل عبر البريد الإلكتروني رسالة تحرير الرهن وعقد الملكية. تحقق من أن السند الجديد لم يعد يظهر الرهن.
كيف يعمل السداد المبكر عند البيع؟
عند بيع منزل مرهون، يستخدم مالك العقار المال المدفوع من المشتري لسداد القرض عند النقل. تتطلب خدمة دائرة الأراضي والأملاك لتسجيل بيع عقار مرهون خطاب مسؤولية من بنكك وثلاث شيكات مديرية: الدين لبنكك، بقية السعر لك، ورسوم دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4٪.
بعد تسجيل البيع في مركز الوصي، تسلم بنكك شيكه وتصدر رسالة تحرير الرهن، وتكمل دائرة الأراضي والأملاك عملية التحرير والنقل وأي رهن للمشتري؛ تُظهر دائرة الأراضي والأملاك 1,290 درهم مقابل التحرير و315 درهم مقابل الوصي في هذا المسار. لا يزال سدادًا مبكرًا، لذا تُطبق الرسوم القصوى: اتفق في عقد البيع (النموذج F) على من يدفعها.
كم تكلفة شراء الرهن من بنك آخر؟
بموجب قاعدة البنك المركزي الإماراتي، يمكن لأي مقترض نقل القرض أو التمويل إلى بنك أو شركة تمويل أخرى في الإمارات، وتُحدد رسوم السداد المبكر للبنك الحالي بحد أقصى 1٪ من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل. ثم تسجل دائرة الأراضي والأملاك الرهن للمقرض الجديد بنسبة 0.25٪ من قيمة الرهن بالإضافة إلى رسوم ثابتة.
يجب على المقرض الجديد تطبيق حدود البنك المركزي على مبلغ القرض، المدة والسداد، لذا قد يمنع تقييم منخفض أو دخل منخفض التحويل. قبل إعادة التمويل، يجب أن يقدم لك كتابيًا مقارنة إجمالي الفائدة على قرضك الحالي وعرضه: قارن ذلك مع هذه التكاليف.
| تكلفة التحويل | المكلف من قبل | على رصيد 1,200,000 درهم |
|---|---|---|
| رسوم السداد المبكر | بنكك الحالي، وفقًا للحد الأقصى للبنك المركزي | حتى 10,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة |
| نقل الرهن، 0.25٪ من قيمة الرهن | دائرة الأراضي والأملاك | 3,000 درهم |
| رسوم سند الملكية، المعرفة والابتكار | دائرة الأراضي والأملاك | 270 درهم |
| رسوم الخدمة، إذا تم تقديمها في مركز الوصي | المركز الوصي | 4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة |
| رسوم المعالجة، التقييم وغيرها | البنك الجديد | كما هو موضح في عرضه |
على مدى 20 عامًا، تكلف 1,200,000 درهم 8,487 درهم شهريًا بمعدل 5.84٪ و8,147 درهم بمعدل 5.34٪، أي ما يقرب من 340 درهم أقل. تستغرق الرسوم القصوى ورسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 13,270 درهم حوالي 39 شهرًا لتسترد، وتزيد مع ضريبة القيمة المضافة ورسوم البنك الجديد، لذا فإن التحويل يصبح مجديًا عندما يكون الفارق كبيرًا أو ستبقى على القرض لسنوات. قارن المقرضين من خلال دليلنا إلى the best banks for Dubai mortgages.
الأسئلة المتكررة
هل يمكنني سداد رهن عقاري مبكرًا في الإمارات؟
نعم، بالكامل أو جزئيًا. يحدد البنك المركزي الإماراتي رسوم البنك بحد أقصى 1٪ من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة؛ قد تضيف القرض ذات الفائدة الثابتة تكلفة الانقطاع الفعلية للبنك.
ما هي رسوم السداد المبكر على رهن عقاري بقيمة 1.5 مليون درهم؟
بحد أقصى 10,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة، لأن 1٪ من 1,500,000 درهم (15,000 درهم) يتجاوز الحد الأعلى البالغ 10,000 درهم. تحت مليون درهم، الحد الأقصى هو 1٪ من الرصيد.
هل هناك رسوم لسداد جزئي؟
قد تكون هناك. يحدد البنك المركزي الإماراتي رسوم السداد الجزئي للقروض العقارية بحد أقصى 1٪ من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل، ثم يُعاد حساب الفائدة على المتبقي من الأصل.
كم يستغرق البنك لإصدار خطاب المسؤولية؟
لا أكثر من 7 أيام عمل كاملة من طلبك، وفقًا لمعايير حماية المستهلك للبنك المركزي الإماراتي. الرسوم على خطاب مسؤولية القرض السكني محددة بحد أقصى 85 درهم قبل ضريبة القيمة المضافة.
كم تبلغ رسوم تحرير الرهن في دبي؟
تفرض دائرة الأراضي والأملاك 1,000 درهم لتحرير الرهن، بالإضافة إلى 250 درهم لسند الملكية الجديد و20 درهم لرسوم المعرفة والابتكار. يضيف مركز الوصي 300 درهم + ضريبة القيمة المضافة.
هل يجب أن أسدد رهن عقاري مبكرًا أم أستثمر المال؟
السداد المبكر يضمن لك معدل رهنك دون مخاطر، 5.84٪ في مثالنا القائم على EIBOR. يكون ذلك منطقيًا عندما لا يوجد أي استثمار آمن يدفع أكثر بعد خصم الرسوم وتحتفظ باحتياطي طارئ، لأن استرداد النقد صعب.
مصادر
- CBUAE Rulebook: Decision No. 96/2019 amending Appendix 2 of Regulation No. 29/2011 (حدود السداد المبكر والجزئي للقروض السكنية، حدود رسوم الخطاب، ضريبة القيمة المضافة، الرسوم تحت الحد؛ تم التحقق 1 نوفمبر 2026)
- دليل CBUAE: القرار رقم 26/3/2018 تعديل المادة 20(ب) من اللائحة رقم 29/2011 (نقل القرض إلى بنك آخر، حد الرسوم والشروط؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
- دليل CBUAE: اللوائح المتعلقة بقروض الرهن العقاري (نسبة عبء الدين في المادة 3؛ جدول الرسوم في المادة 4، تكلفة الانفصال وإعادة التمويل؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
- دليل CBUAE: معايير حماية المستهلك، المادة 7 (مقارنة إعادة التمويل، شيكات مؤجلة، خطابات المسؤولية، الفائدة بعد التسوية المبكرة؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
- البنك المركزي الإماراتي: أسعار EIBOR (تثبيت EIBOR لمدة 3 أشهر في 30 أكتوبر 2026؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
- البنك المركزي الإماراتي: CBUAE يحافظ على سعر الأساس عند 3.9%، 28 أكتوبر 2026 (PDF) (سعر الأساس وارتباطه بالفيدرالي؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
- الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي: جدول مواعيد اجتماعات FOMC (الاجتماع التالي 8–9 ديسمبر 2026؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
- دبي للأراضي: طلب إصدار رهن عقاري (مسارات الإصدار، المستندات، الرسوم، وقت الخدمة؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
- دبي للأراضي: تسجيل بيع عقار مرهون (خطاب المسؤولية، شيكات المدير، رسوم الإصدار عند البيع؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
- دبي للأراضي: طلب تحويل الرهن العقاري (نقل الرهن إلى بنك آخر: المستندات والرسوم؛ تم الفحص في 1 نوفمبر 2026)
هل تريد بيع أو نقل قرضك قبل الشراء مرة أخرى؟ تحدث مع وكيل حول التوقيت، أو اطلب تقييمًا لتعرف ما قد يحققه منزلك.
