在阿聯酋，房屋貸款提前清償的費用最多為未償還本金餘額的 1% 或 10,000 迪拉姆，以較低者為準：這是阿聯酋中央銀行（CBUAE）對房屋貸款規定的上限，且未包含加值稅（VAT）。 相同的上限也適用於部分還款、透過出售房屋結清貸款以及轉貸至其他銀行，不過如果是固定利率貸款，銀行可能會加上其解除固定利率的實際成本。一旦您付清款項，迪拜土地局（DLD）就會從產權證中塗銷該抵押權，費用為 1,000 迪拉姆加上產權證規費。
- 規定： 依據自 2019 年 10 月 8 日起生效的阿聯酋中央銀行第 96/2019 號決議，房屋貸款的提前清償與部分清償費用上限皆為未償還本金餘額的 1% 或 10,000 迪拉姆，以較低者為準，且未包含加值稅。
- 利息停止計算： 完全清償後，銀行不得收取未來利息；部分清償後，銀行必須依剩餘本金相應減少利息。
- 目前利率： 於 2026 年 10 月 30 日定價日，3 個月期阿聯酋銀行同業拆息（EIBOR）為 4.340%，阿聯酋中央銀行於 10 月 28 日維持其基本利率於 3.90%，而美國聯邦儲備局下次會議將於 2026 年 12 月 8 日至 9 日舉行。
阿聯酋房屋貸款提前清償費用是多少？
您的銀行最高可收取未償還本金餘額的 1% 或 10,000 迪拉姆（以較低者為準），外加加值稅。當未償還金額低於 100 萬迪拉姆時，餘額的 1% 即為上限；若達到 100 萬迪拉姆或以上，則適用 10,000 迪拉姆的上限。此上限規定於阿聯酋中央銀行第 29/2011 號規章的附錄 2 中（經第 96/2019 號決議取代）。
| 未償還本金餘額 | 餘額的 1% | 銀行最高可收取費用（未含加值稅） |
|---|---|---|
| AED 400,000 | 4,000 迪拉姆 | 4,000 迪拉姆 |
| 750,000 迪拉姆 | 7,500 迪拉姆 | 7,500 迪拉姆 |
| AED 1,000,000 | 10,000 迪拉姆 | 10,000 迪拉姆 |
| 2,000,000 阿聯酋迪拉姆 | AED 20,000 | 10,000 迪拉姆 |
此上限為最高標準，而非固定價格：阿聯酋中央銀行指示銀行，若其成本較低，切勿直接套用最高上限，且您的貸款合約必須載有列明銀行收費標準的費用表。針對固定利率貸款，阿聯酋中央銀行房屋貸款規章第 4 條也允許貸款機構收回其解除固定利率貸款的實際成本，因此請先以書面形式詢問該金額。
您可以提前償還部分房貸嗎？費用是多少？
可以。部分清償適用與完全清償相同的上限：最高為未償還餘額的 1% 或 10,000 迪拉姆，以較低者為準。一旦您付款後，阿聯酋中央銀行的消費者保護標準要求銀行按剩餘本金比例調整利息，因此大額還款會從該時間點起減少您之後的利息。
請向銀行詢問是要降低每期還款金額還是縮短貸款期限。縮短期限能節省更多利息；若您計劃再次貸款，降低每月還款額則能釋放現金流並減輕您的債務負擔比率（阿聯酋中央銀行規定該比率上限為收入的 50%）。
以下是以範例貸款進行的計算：未償還金額為 1,000,000 迪拉姆，剩餘期限 20 年，利率為 5.84%（即 2026 年 10 月 30 日的 3 個月期 EIBOR 定價 4.340% 加上 1.5 個百分點的範例加碼）。您提前償還了 200,000 迪拉姆。
| 之前 | 償還 200,000 迪拉姆後，維持相同期限 | 償還 200,000 迪拉姆後，維持相同每月還款額 | |
|---|---|---|---|
| 每月還款額 | 7,072 迪拉姆 | 5,658 迪拉姆 | 7,072 迪拉姆 |
| 剩餘時間 | 20 年 | 20 年 | 爲時獄不到 13 年 9 個月 |
| 仍須支付的利息 | AED 697,355 | AED 557,884 | AED 364,859 |
| 愒省的利息 | 無 | AED 139,471 | AED 332,496 |
相較於此儒，豬纏豬纏從少。在上限內，此處的豬纏豬纏可能體體體達 AED 10,000（為餘額的 1%），而第一年的利息愒省額約為 AED 11,500，因此甚至連最高額也可在一年內收回。
這些僵引僵引爬爬爬爬爬爬爬，非報倉報倉 此數值假設在整個貸款期間內利率保持 5.84%。浮動利率會隨 EIBOR 重置，各銀行的利差亦有所不同，並且服務豬纏豬纏會加收增值稅。我們的抵押貸計算器 可輸入您自身的數值。
在 EIBOR 現有水準下，提早償還抵押貸是否合理？
您預付的每一爿優拉都會以您的抵押貸利率省下利息，且無風險。在浮動貸款中，詥利率為 EIBOR 加上您的利差，而 3 個月期的 EIBOR 於 2026 年 10 月 30 日為 4.340%。當沒有其他同等安全的投資數在扣除豬纏豬纏後能獲得更高回報，且您有多餘的現金且不會讓自己陸入國紙時，提早償還就很有道理。
| 檢查 | 傾向於早日結清 | 傾向於等待 |
|---|---|---|
| 現金緩衝 | 償還後留作急用的存款 | 償還將耐光您的存款；而取回現金則意味著須在 CBUAE 限制內申請新貸 |
| 利率類型 | 浮動利率，或固定利率期已線綜結 | 在固定利率期內且退出成本高明 |
| 現金的其他用途 | 沒有其他同等安全的投資數在扣除豬纏豬纏後能獲得比抵押貸利率更高的回報 | 計劃購買或支付訂金 |
| 住宅規劃 | 保留多年 | 幾個月內出售：出售無論如何都能清償貸款 |
我們不預測利率。如果 EIBOR 下降，每次提前還款所節省的金額就會少一點；如果利率上升，節省的金額就會增加。阿聯酋中央銀行 (CBUAE) 將其基準利率與聯準會掛鉤，聯準會將於 12 月 8 日至 9 日開會；我們關於 EIBOR 利率的指南解釋了重新設定。對於伊斯蘭房屋融資，請對您Ijara 或 Murabaha 合約中的利潤率提出相同的問題。
您的銀行必須提供您哪些信函？
三個很關鍵：顯示您在指定日期欠款金額的負債證明信、您還清款項後取得的清償（無負債）證明信，以及銀行要求土地局 (DLD) 解除抵押權的信函。阿聯酋中央銀行 (CBUAE) 要求在您提出請求後的 7 個完整工作天內提供負債證明或無負債證明，並對銀行收取的費用設定上限。
| 文件 | 它能做什麼 | 阿聯酋中央銀行 (CBUAE) 規則（含增值稅前的費用） |
|---|---|---|
| 負債證明信 | 說明在特定日期結清所需的金額；出售有抵押的房屋時，土地局 (DLD) 會要求提供此證明 | 上限 85 迪拉姆；在 7 個完整工作天內 |
| 清償（無負債）證明信 | 確認無任何欠款 | 上限 95 迪拉姆；在 7 個完整工作天內 |
| 解除抵押信函 | 允許土地局 (DLD) 解除抵押，除非銀行在線上提交 | 無單獨項目；無異議證明書 (NOC) 上限為 150 迪拉姆，其他信函上限為 90 迪拉姆 |
| 您的遠期支票 | 貸款付清後歸還 | 還清後的 7 個完整工作天內 |
負債證明信僅在特定日期有效且利息持續計算，因此請檢查其有效期限以及該數字是否包含提前清償費。
如何在杜拜土地局 (Dubai Land Department) 解除抵押？
向銀行付款本身並不會改變所有權契據：抵押權會一直保持登記狀態，直到土地局 (DLD) 記錄其解除為止。銀行可以透過土地局 (DLD) 的線上抵押系統提交解除申請，或者發給您一封解除抵押信函，讓您攜帶阿聯酋身分證前往房地產登記信託中心 (Real Estate Registration Trustee centre)。
| 土地局 (DLD) 抵押解除 | 費用 |
|---|---|
| 解除抵押 | 1,000 迪拉姆 |
| 新房地產產權證（普通或產權負擔產權證） | 250 迪拉姆 |
| 知識與創新費 | AED 10 + AED 10 |
| 信託中心服務費（如果您前往該中心） | AED 300 + 增值稅 |
| 信託中心總費用 | AED 1,570 + 300 AED 的增值稅 |
DLD 的服務時間約為 10 至 15 分鐘，並會透過電子郵件發送抵押註銷信和產權證。請檢查新產權證是否不再顯示該抵押貸款。
出售時提前結清是如何運作的？
當您出售有抵押貸款的房屋時，買方的資金會在過戶時償還您的貸款。DLD 登記有抵押房產銷售的服務需要您銀行的債務證明信以及三張經理支票：支付給您銀行的債務、付給您的剩餘房款，以及 DLD 的 4% 費用。
在信託中心登記出售後，您將支票交給銀行，銀行會發出抵押註銷信，隨後 DLD 完成註銷、過戶以及任何買方的抵押貸款；在此途徑中，DLD 列出的註銷費用為 AED 1,290，信託中心費用為 AED 315。這仍然屬於提前結清，因此適用上限費用：請在銷售合約（F 表格）中協商並約定由誰來支付。
將抵押貸款轉移至另一家銀行的費用是多少？
根據 CBUAE 的規定，任何借款人都可以將貸款或融資轉移至阿聯酋的另一家銀行或融資公司，而當前貸款機構收取的提前還款費上限為剩餘貸款餘額的 1% 或 AED 10,000，以較低者為準。然後，DLD 會以抵押貸款價值的 0.25% 加上固定費用將抵押貸款登記給新的貸款機構。
新的貸款機構必須遵守 CBUAE 對貸款金額、期限和還款額的限制，因此較低的估值或收入可能會阻止轉移。在為您進行再融資之前，它還必須以書面形式向您提供當前貸款總利息與其報價總利息的比較：將其與這些費用進行權衡。
| 轉換費用 | 收費方 | 基於 AED 1,200,000 的餘額 |
|---|---|---|
| 提前結清費 | 您當前的銀行（根據 CBUAE 上限） | 最高 AED 10,000 + 增值稅 |
| 抵押貸款轉移，按抵押貸款價值的 0.25% 計算 | DLD | AED 3,000 |
| 產權證、知識與創新費 | DLD | AED 270 |
| 服務費（如果在信託中心辦理） | 信託人 | 4,000 迪拉姆 + 增值稅 |
| 處理費、估價費及其他費用 | 新銀行 | 如其優惠中所述 |
在 20 年期間內，貸款 1,200,000 迪拉姆（AED），利率為 5.84% 時每月需付 8,487 迪拉姆，利率為 5.34% 時每月需付 8,147 迪拉姆，大約少 340 迪拉姆。13,270 迪拉姆的上限及土地局（DLD）費用大約需要 39 個月才能回本，若計入增值稅（VAT）和新銀行的費用則需要更長時間，因此只有在差額極大或您打算持有一筆貸款多年時，轉貸才划算。透過我們的指南比較貸款機構：迪拜房貸最佳銀行。
常見問題
我可以在阿聯酋提前還清房貸嗎？
可以，可選擇全部或部分提前還清。阿聯酋中央銀行（CBUAE）將銀行收取的費用上限設定為未償還餘額的 1% 或 10,000 迪拉姆（以較低者為準），外加增值稅；固定利率貸款可能會加上銀行的實際解約成本。
150 萬迪拉姆的房貸，其提前結清費用是多少？
最多為 10,000 迪拉姆加上增值稅，因為 1,500,000 迪拉姆的 1%（15,000 迪拉姆）高於 10,000 迪拉姆的上限。若低於 100 萬迪拉姆，最高費用為餘額的 1%。
部分結清需要收費嗎？
可能會。阿聯酋中央銀行將住房貸款的部分結清費用上限設定為未償還餘額的 1% 或 10,000 迪拉姆（以較低者為準），然後必須根據剩餘本金重新計算利息。
銀行發出債務清償證明需要多長時間？
根據阿聯酋中央銀行的消費者保護標準，從您提出申請起算，不超過 7 個完整營業日。住房貸款債務清償證明的費用上限在增值稅前為 85 迪拉姆。
迪拜的房貸塗銷費是多少？
迪拜土地局（DLD）收取 1,000 迪拉姆以塗銷房貸，另收 250 迪拉姆作為新產權契據費用，以及 20 迪拉姆的知識與創新費。信託中心會加收 300 迪拉姆外加增值稅。
我應該提前還清房貸還是把錢拿去投資？
預先還款可以零風險賺取您的房貸利率，在我們以 EIBOR 為基礎的範例中為 5.84%。當沒有其他同樣安全的投資在扣除費用後能提供更高回報，且您保留了緊急預備金時，這樣做是合理的，因為現金一旦投入就很難再領出來。
來源
- 阿聯酋中央銀行法規手冊：2019 年第 96 號決定，修訂 2011 年第 29 號條例之附錄 2（住房貸款提前及部分結清上限、證明書費用上限、增值稅、低於上限之費用；於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 阿聯酋中央銀行法規手冊：2018 年第 26/3/2018 號決議，修訂 2011 年第 29 號條例之第 20(b) 條（將貸款轉移至另一家銀行、費用上限與條件；於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 阿聯酋中央銀行法規手冊：抵押貸款相關條例（第 3 條債務負擔比率；第 4 條費用表、解約成本與再融資；於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 阿聯酋中央銀行法規手冊：消費者保護標準，第 7 條（再融資比較、遠期支票、債務清償證明、提前結清後的利息；於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 阿聯酋中央銀行：阿聯酋銀行間同業拆放利率 (EIBOR)（2026 年 10 月 30 日定價之 3 個月期 EIBOR；於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 阿聯酋中央銀行：阿聯酋中央銀行維持 3.9% 的基准利率，2026 年 10 月 28 日 (PDF)（基准利率及其與美聯儲的掛鉤；於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 美國聯邦儲備局：聯邦公開市場委員會 (FOMC) 會議日曆（下次會議日期為 2026 年 12 月 8 日至 9 日；於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 杜拜土地局：按揭塗銷申請（塗銷管道、文件、費用、服務時間；已於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 杜拜土地局：登記出售按揭物業（債務證明信、經理支票、出售時的塗銷費用；已於 2026 年 11 月 1 日核實）
- 杜拜土地局：按揭轉移申請（將按揭轉至另一家銀行：文件與費用；已於 2026 年 11 月 1 日核實）
