La decisión de alquilar frente a comprar en Dubái se reduce al tiempo: comprar solo compensa si se queda lo suficiente tiempo para que los costosos anuales de propiedad, más las tasas de compra y venta, se diluyan en esos años y caigan por debajo del alquiler de una vivienda similar. En nuestro ejemplo, un expatriado que compra un apartamento de AED 1,500,000 con la mayor hipoteca que permite el Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos (CBUAE) necesita AED 342,190 en efectivo, de los cuales AED 42,190 corresponden a las tasas de la Dubai Land Department (DLD), del fiduciario y del registro de la hipoteca que nunca se recuperan. Alquilar requiere un depósito reembolsable y AED 177.75 para registrar el contrato en Ejari.
- Pago inicial para comprar (ejemplo): AED 300,000 de entrada, el mínimo del 20% para la primera vivienda de un expatriado por debajo de AED 5 millones, más AED 42,190 en tarifas, antes de los cargos de agencia y bancarios.
- Solo los propietarios paguen cada año: intereses (aproximadamente AED 12,000 por cada punto porcentual en un préstamo de AED 1,200,000), cargos por servicios y mantenimiento.
- Pagado de cualquier manera: La tasa de vivienda del 5% de la Municipalidad de Dubái y el depósito de la Autoridad de Electricidad y Agua de Dubái (DEWA).
- Al salir: aproximadamente AED 42,200 en tasas de la DLD y cargos bancarios limitados para vender la vivienda del ejemplo; nada que cancelar en Ejari en línea cuando un contrato de arrendamiento termina.
Un ejemplo, no una cotización El precio de AED 1,500,000 es un ejemplo para mostrar el cálculo, no un anuncio ni una valoración. Las tarifas son las cifras publicadas por DLD, CBUAE, la Municipalidad de Dubái y DEWA, verificadas el 5 de noviembre de 2026, y no predecimos precios, alquileres ni tasas. El alquiler, el margen de su banco, los gastos de comunidad de su edificio y su presupuesto de mantenimiento dependen de usted.
¿Es más barato alquilar o comprar en Dubái?
Depende de cuánto tiempo se quede, de su tasa hipotecaria y de los gastos de comunidad de su edificio. Ser propietario sustituye el alquiler por intereses, gastos de comunidad, mantenimiento y la rentabilidad que su efectivo podría haber generado, y añade tarifas únicas: aproximadamente el 5.6% del precio entre la compra y una venta posterior en nuestro ejemplo. Las estancias cortas hacen que cada año cargue con una mayor proporción de ellas.
Compare los costos anuales que no se recuperan. El capital que usted reembolsa no es uno de ellos: construye su participación en la vivienda, la cual mantiene si el precio se mantiene estable.
| Cada año | Alquiler | Compra (ejemplo: préstamo de AED 1,200,000) |
|---|---|---|
| Alquilar | Su alquiler anual | Ninguna |
| Interés hipotecario | Ninguna | Préstamo × su tasa: aproximadamente AED 12,000 por cada punto porcentual en el primer año |
| Cargos por servicio | Pagado por el propietario | La tasa de su edificio en el Índice de Cargos por Servicios de la DLD × el área de su unidad |
| Mantenimiento | La del propietario, a menos que el contrato diga lo contrario | La suya |
| Tasa de vivienda | 5% del alquiler en su contrato Ejari | 5% del alquiler indexado de su vivienda |
| Rendimiento dejado de percibir de su efectivo | Solo sobre el depósito de seguridad | Aproximadamente AED 3,422 por cada 1% anual sobre AED 342,190 |
| Tasas de compra y venta | Ninguna | Aproximadamente AED 84,400 ÷ los años de propiedad |
El EIBOR a tres meses, que el CBUAE describe como la tasa de referencia para las hipotecas, era del 4.278% en la fijación del 5 de noviembre de 2026. Solo eso representa unos 50.800 AED en intereses en el primer año sobre 1.200.000 AED durante 25 años, y el margen de su banco se suma a ello. Nuestra guía de EIBOR explica cómo se reinician las tasas variables. La tasa de la vivienda casi se compensa, ya que la Municipalidad de Dubái cobra un 5% del valor de alquiler en cualquier caso.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Dubái por adelantado?
En una vivienda terminada comprada con hipoteca, usted paga el pago inicial, la tarifa de transferencia del 4% del DLD (2% comprador y 2% vendedor en la página del DLD, dividida según indique su contrato), la escritura, el mapa y las tarifas del fiduciario, y el 0.25% del préstamo para registrar la hipoteca. En nuestro ejemplo, esto suma 342,190 AED en efectivo, antes de las tarifas bancarias y de agencia.
| Parámetro | Regla (DLD, CBUAE) | Ejemplo: precio de AED 1,500,000, préstamo de AED 1,200,000 |
|---|---|---|
| Pago inicial | Al menos el 20% para la primera vivienda de un expatriado por debajo de 5 millones de AED | 300.000 AED |
| Tarifa de transferencia de DLD | 4% del precio: 2% comprador, 2% vendedor, según lo acordado | AED 30,000 (el 2% del comprador) |
| Título de propiedad, mapa, tasas de conocimiento e innovación | AED 250 + AED 250 (mapa del apartamento o villa) + AED 10 + AED 10 | 520 AED |
| Centro de fiduciario, venta | AED 4,000 + IVA desde AED 500,000 (AED 2,000 + IVA a continuación) | AED 4,200 |
| Registro de la hipoteca | 0.25% del préstamo + AED 250 de escritura + AED 10 + AED 10 | 3,270 AED |
| Centro de fiduciario, hipoteca | AED 4,000 + IVA cuando un fiduciario lo registra | AED 4,200 |
| Efectivo necesario | 342,190 AED |
Dos líneas pueden variar. Si su contrato le asigna todo el 4%, sume AED 30,000 (tarifas de AED 72,190, o 4.8% del precio). El DLD exonera la tarifa del registrador cuando la hipoteca del comprador se registra el mismo día que la compra de una vivienda hipotecada, así que pregunte a su fiduciario si se aplica el segundo cargo de AED 4,200. Algunos desarrolladores pagan la tarifa del DLD en viviendas nuevas: vea lo que una exención del DLD realmente ahorra.
No se incluye: la comisión de agencia, que DLD indica que se acuerda previamente entre el corredor y el cliente; las tarifas de procesamiento y valoración del banco y cualquier seguro que este requiera, que CBUAE indica que deben detallarse en los documentos del préstamo; y los cargos del desarrollador. Si aún no posee una vivienda en propiedad absoluta en Dubái y compra por menos de AED 5 millones, consulte el programa para compradores de primera vivienda de DLD.
¿Cuánto pago inicial necesita para comprar en Dubái?
El CBUAE limita el préstamo hipotecario como una proporción del valor tasado de la propiedad. La primera vivienda de un expatriado por debajo de 5 millones de AED requiere al menos un 20% de pago inicial y un nacional de los EAU un 15%; una segunda vivienda o inversión requiere 40% o 35%, y cualquier compra sobre plano 50%. Los bancos pueden pedir más, pero nunca menos.
| Comprador y vivienda | Lo máximo que un banco puede prestar | Pago inicial más bajo | En una casa de AED 1,500,000 |
|---|---|---|---|
| Expatriado, primera vivienda por debajo de AED 5 millones | 80% | 20% | 300.000 AED |
| Expatriado, segunda vivienda o inversión | 60% | 40% | AED 600.000 |
| Nacional de los EAU, primera vivienda hasta AED 5 millones | 85% | 15% | 225,000 AED |
| Nacional de los EAU, segunda vivienda o inversión | 65% | 35% | 525,000 AED |
| Sobre plano, cualquier comprador | 50% | 50% | 750.000 AED |
Por encima de 5 millones de AED, los límites para la primera vivienda bajan al 70% (expatriados) y 75% (nacionales de los EAU). Debido a que el tope se aplica a la valoración del banco, una valoración baja aumenta su necesidad de efectivo, y el pago inicial debe ser dinero propio, no un préstamo personal. Los reembolsos de todas sus deudas no pueden exceder el 50% de los ingresos, probados a 2 o 4 puntos por encima de su tasa, y un expatriado puede pedir prestado como máximo 7 veces sus ingresos anuales, por un máximo de 25 años: el préstamo de 1,200,000 AED aquí requiere unos ingresos de al menos 171,429 AED al año. Nuestra calculadora de hipotecas muestra la cuota, nuestra guía de pago inicial mínimo cubre cada tipo de comprador, y efectivo frente a hipoteca sopesa el pago total.
¿Cuánto cuesta alquilar aparte del alquiler?
Muy poco por adelantado: 177.75 AED para registrar o renovar el contrato de Ejari a través de la aplicación Dubai Now, un depósito de seguridad reembolsable acordado en el contrato, el depósito de 2,000 AED de DEWA para un apartamento (4,000 AED para una villa) y cualquier comisión de agencia. Cada año se añade la tasa de vivienda del Municipio de Dubái, el 5% del alquiler anual, en su factura de DEWA.
El propietario paga los cargos de servicio y, a menos que el contrato indique lo contrario, el mantenimiento y las reparaciones que afecten el uso de la vivienda. El depósito cubre los daños más allá del desgaste normal; nuestra guía sobre la cancelación de Ejari explica cómo recuperarlo. El riesgo del alquiler es el alquiler mismo: al renovar puede subir entre un 0% y un 20%, dependiendo de cuánto esté por debajo del promedio del índice de DLD, con un aviso de 90 días. Verifique su caso con nuestra guía de la calculadora de aumento de alquiler de RERA, y si un cheque único es el obstáculo, Flexi Rent permite que las empresas participantes acepten pagos mensuales.
¿Compara una casa en particular? Podemos alinear casas en alquiler y casas en venta en el mismo edificio o comunidad, para que ambas columnas utilicen cifras comparables.
¿Cómo se comparan los costos de alquilar frente a comprar en Dubái, línea por línea?
Comprar añade las tarifas de transferencia, registro y fiduciario, el pago inicial, los intereses, los cargos de servicio, el mantenimiento y el costo de venta. Alquilar añade Ejari, un depósito de seguridad y aumentos de alquiler dentro de las bandas de RERA. La tasa de vivienda, el depósito de DEWA y cualquier comisión de agencia se aplican a ambos, aunque el propietario recupera el depósito de DEWA solo al vender.
| Costo | Alquiler | Compra con hipoteca | Establecido por |
|---|---|---|---|
| Tarifa de transferencia | Ninguna | 4% del precio, dividido según lo acordado | DLD |
| Escritura, mapa y fiduciario | Ninguna | 520 AED + 4,000 AED + IVA (2,000 AED + IVA por debajo de 500,000 AED) | DLD |
| Registro de la hipoteca | Ninguna | 0.25% del préstamo + 270 AED, más 4,000 AED + IVA en un fiduciario | DLD |
| Pago inicial | Ninguna | Al menos 20% (primera vivienda de expatriado por debajo de 5 millones de AED) | CBUAE |
| ejari | AED 177.75 cada vez que registre o renueve a través de Dubai Now | Ninguno si vive en él | DLD |
| Depósito de seguridad | Acordado en el contrato, reembolsable | Ninguna | Contrato de arrendamiento |
| Depósito de DEWA | AED 2,000 apartamento, AED 4,000 villa, reembolsado al mudarse | Lo mismo, reembolsado solo al vender | Extensión DEWA |
| Tasa de vivienda | 5% del alquiler de Ejari al año | 5% del alquiler del índice para su hogar al año | Municipalidad de Dubai |
| Cargos por servicio | Pagado por el propietario | La tasa aprobada por RERA para su edificio | Índice de cargos de servicio de DLD |
| Mantenimiento | La del propietario, a menos que el contrato diga lo contrario | La suya | Guía de DLD |
| Interés | Ninguna | Préstamo × su tasa (EIBOR + margen si es variable) | Su banco |
| Salida | Cancelación de Ejari gratis en línea | 2% del vendedor, tarifa de liquidación anticipada, tarifas de liberación | DLD, CBUAE |
| Comisión de la agencia | Acordada con el corredor | Acordada con el corredor | Contrato de corretaje |
¿Cuánto cuesta vender, y cuánto tiempo debe permanecer allí?
Vender la casa del ejemplo al precio que pagó, debiendo aún más de AED 1 millón, cuesta aproximadamente AED 42,200: la parte del 2% de DLD del vendedor, la tarifa de liquidación anticipada limitada por el CBUAE y la carta de responsabilidad, y las tarifas de liberación de hipoteca de DLD. Sumado a las tarifas de compra, eso es aproximadamente AED 84,400, o el 5.6% del precio, antes de cualquier comisión de agencia.
| En una venta (ejemplo) | Monto | Regla |
|---|---|---|
| Parte del DLD del vendedor | AED 30,000 | 2% del precio, según lo acordado |
| Comisión por cancelación anticipada | AED 10.500 | Como máximo el 1% del saldo o AED 10,000, lo que sea menor, más IVA (CBUAE) |
| Certificado de deudas pendientes | 89.25 AED | Como máximo 85 AED más IVA (CBUAE) |
| Liberación de hipoteca en una venta | 1,605 AED | Procedimiento de liberación de 1,290 AED + tasa de registro de 315 AED (DLD) |
| Total | 42,194 AED |
Repartido a lo largo de los años que posee la vivienda, los 84,384 AED de gastos de compra y venta se ven así. Alquilar no conlleva ninguno de ellos, por lo que cuanto más corta sea su estancia, mayor será el nivel que la propiedad debe superar.
| Años de propiedad | Gastos de compra y venta por año (ejemplo) |
|---|---|
| 2 | 42,192 AED |
| 3 | 28,128 AED |
| 5 | 16,877 AED |
| 10 | 8,438 AED |
Dicho de otra manera, la casa tiene que venderse por aproximadamente un 5.6% más de lo que pagó solo para recuperar estas tarifas. No predecimos si sucederá: los precios pueden bajar al igual que subir, y una caída afecta primero a su propia inversión. Nuestra guía sobre la liquidación anticipada de la hipoteca cubre la parte bancaria de una venta.
¿Cómo calcula sus propios números?
Tome una vivienda que podría comprar y una similar que podría alquilar, y complete ambas columnas de la tabla anual con cifras reales: el alquiler solicitado, la tasa ofrecida por su banco, la cuota de mantenimiento aprobada del edificio y los años que espera quedarse. Cinco pasos le llevarán allí.
- Alquiler: el alquiler anual para una vivienda comparable, verificado con el Índice de Alquiler del DLD.
- Interés: la tasa ofrecida por su banco multiplicada por el préstamo, o la cuota completa de nuestra calculadora de hipotecas.
- Gastos de servicio: la tasa del edificio en el Índice de Gastos de Servicio del DLD (también en Mollak y la aplicación Dubai REST) multiplicada por el área de la unidad.
- Tarifas: las tarifas de compra y venta mencionadas anteriormente para su precio y préstamo, divididas por los años que espera ser propietario.
- Su efectivo: el pago inicial y las tarifas multiplicados por lo que ese dinero podría ganar de forma segura en otro lugar, a una tasa que realmente pueda obtener.
Si la columna de compra resulta ser menor, ser propietario cuesta menos por cada año que se quede; si no, alquilar es más económico. Si podría alquilar la casa más adelante, ejecute la parte del propietario en nuestra calculadora de ROI.
¿Qué más importa además del coste?
Residencia, riesgo de tasa y flexibilidad. Ser dueño de una casa en Dubái puede respaldar una visa de residencia, una hipoteca variable se mueve con el EIBOR, y un alquiler le permite irse cuando termina su plazo, mientras que una venta lleva tiempo y conlleva tarifas. Nada de esto aparece en una tabla de costes, pero cualquiera de estos factores puede decidir la cuestión.
- Residencia: El servicio Taskeen de DLD permite que un propietario único solicite una visa de inversor de 2 años independientemente del valor de la propiedad (AED 10.212,50 en las tarifas listadas de DLD), y una casa comprada por AED 2 millones o más puede calificar para la visa dorada de 10 años. Consulte nuestra guía de visa para inversores inmobiliarios.
- Riesgo de tasa: una tasa variable se ajusta con el EIBOR, al alza o a la baja, mientras que la renovación de un inquilino se mantiene en las bandas del 0% al 20%. Si usted paga por adelantado o traslada el préstamo, el CBUAE limita la tarifa del banco al 1% del saldo o AED 10,000, lo que sea menor.
- Flexibilidad: un contrato de arrendamiento termina en su plazo por casi nada; una venta requiere un comprador, un certificado de no objeción (NOC) del promotor en áreas de propiedad absoluta y las tarifas mencionadas anteriormente.
- Lo mismo en ambos casos: la refrigeración y los servicios dependen del edificio, no de quién sea el propietario; consulte chiller free frente a refrigeración urbana y nuestra guía de la tasa habitacional.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato alquilar o comprar en Dubái?
Depende de cuánto tiempo se quede. Comprar es más barato solo cuando los intereses, cargos de servicio, mantenimiento y las tarifas de compra y venta distribuidas durante su estancia sumen menos que el alquiler; en nuestro ejemplo de AED 1,5 millones, solo esas tarifas son aproximadamente el 5.6% del precio.
¿Cuánto dinero en efectivo necesita para comprar un apartamento de 1,5 millones de AED en Dubái?
Un expatriado que compra una primera vivienda con hipoteca necesita al menos AED 300.000 de entrada (20%) más unos AED 42.190 en tarifas de DLD, fiduciario y registro hipotecario según la división de 2% + 2% de DLD: AED 342.190 antes de las tarifas bancarias y la comisión de la agencia.
¿Cuál es el pago inicial mínimo para los expatriados en Dubái?
Bajo las regulaciones hipotecarias del CBUAE, 20% del valor tasado para una primera vivienda de menos de AED 5 millones, 30% por encima de eso, 40% para una segunda vivienda o propiedad de inversión, y 50% para cualquier compra sobre plano.
¿Pagan los propietarios la tasa habitacional en Dubái?
Sí, si viven en la casa y no son ciudadanos de los EAU. La Municipalidad de Dubái cobra el 5% del alquiler anual estimado de la vivienda en el índice de alquiler, en la factura de DEWA; los inquilinos pagan el 5% del alquiler en su contrato Ejari.
¿Cuánto tiempo debe quedarse en Dubái para que comprar valga la pena?
No hay un número fijo. En nuestro ejemplo de AED 1,5 millones, las tarifas de compra y venta suman aproximadamente AED 84,400: AED 28.128 al año durante tres años, AED 8.438 al año durante diez. Cuanto más tiempo se quede, menor será el peso de cada año.
¿Está fijada la comisión de la agencia en Dubái?
No. El DLD indica que un agente trabaja por una comisión acordada previamente con el cliente y establecida en el contrato de corretaje; no hay una tarifa oficial para ventas o alquileres.
Fuentes
- Dubai Land Department: Registro de venta de propiedad: 2% + 2% de tarifa de transferencia, escritura de propiedad, mapa y tarifas de fiduciario (verificado el 5 de noviembre 2026)
- DLD: Registro de hipoteca: 0.25% del préstamo, tarifas fijas y la tarifa del fiduciario (verificado el 5 de noviembre 2026)
- DLD: Registro de la venta de una propiedad hipotecada: tarifas de liberación en una venta y exención de hipoteca el mismo día (verificado el 5 de noviembre 2026)
- DLD: Registrar, renovar o terminar un contrato de arrendamiento: Ejari a través de Dubai Now, AED 177.75 (verificado el 5 de noviembre 2026)
- DLD: Cancelar contrato de arrendamiento: gratis en línea, AED 40 + IVA en un centro de fiduciarios (verificado el 5 de noviembre 2026)
- DLD: Índice de Cargos de Servicio e Índice de Alquiler (verificado el 5 de noviembre 2026)
- DLD: Preguntas frecuentes: cargos de servicio, mantenimiento, depósitos de seguridad, aumentos de alquiler y avisos, comisión de corredores, la tarifa del 5% del inquilino (verificado el 5 de noviembre 2026)
- DLD: Residencia de inversor (Taskeen) y visa dorada para inversores inmobiliarios (verificado el 5 de noviembre 2026)
- Manual de normas de la CBUAE: Regulaciones sobre préstamos hipotecarios: límites de préstamo a valor, ratio de carga de deuda y prueba de resistencia, múltiplos de ingresos, plazo de 25 años, tablas de comisiones (verificado el 5 de noviembre de 2026)
- Manual de normas de la CBUAE: Decisión No. 96/2019 que modifica el Apéndice 2 de la Regulación No. 29/2011: topes para la liquidación anticipada y la carta de responsabilidad, IVA excluido (verificado el 5 de noviembre de 2026)
- Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos: Tasas EIBOR: EIBOR de 3 meses al 4.278% en la fijación del 5 de noviembre de 2026 (verificado el la 5 de noviembre de 2026)
- Municipalidad de Dubái: Ajuste de tasas de vivienda: 5% del alquiler de Ejari para inquilinos, 5% del alquiler de índice para propietarios (verificado el 5 de noviembre de 2026)
- DEWA: Activación de electricidad y agua (mudanza): depósitos de seguridad, reembolsos a propietarios en caso de venta, tasas de activación (verificado el 5 de noviembre de 2026)
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