The rent vs buy Dubai decision comes down to time: buying pays only if you stay long enough for the yearly costs of owning, plus the fees of buying and selling spread over those years, to fall below the rent on a similar home. In our example, an expatriate buying an AED 1,500,000 apartment with the largest mortgage the Central Bank of the UAE (CBUAE) allows needs AED 342,190 in cash, of which AED 42,190 are Dubai Land Department (DLD), trustee and mortgage registration fees that never come back. Renting needs a refundable deposit and AED 177.75 to register the contract in Ejari.
- Upfront to buy (example): AED 300,000 down, the 20% minimum on an expatriate's first home under AED 5 million, plus AED 42,190 in fees, before agency and bank charges.
- Only owners pay each year: interest (about AED 12,000 per percentage point on an AED 1,200,000 loan), service charges and maintenance.
- Paid either way: Dubai Municipality's 5% housing fee and the Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) deposit.
- Leaving: about AED 42,200 in DLD fees and capped bank charges to sell the example home; nothing to cancel Ejari online when a lease ends.
An example, not a quote The AED 1,500,000 price is an example to show the arithmetic, not a listing or a valuation. Fees are DLD's, the CBUAE's, Dubai Municipality's and DEWA's published figures, checked on 5 November 2026, and we don't predict prices, rents or rates. Your rent, your bank's margin, your building's service charge and your maintenance budget are yours to fill in.
Is it cheaper to rent or buy in Dubai?
It depends on how long you stay, your mortgage rate and your building's service charge. Owning swaps rent for interest, service charges, maintenance and the return your cash could have earned, and adds one-off fees: about 5.6% of the price across a purchase and a later sale in our example. Short stays leave each year carrying more of them.
Compare the yearly costs that don't come back. The principal you repay isn't one of them: it builds your share of the home, which you keep if the price holds.
| Each year | Renting | Buying (example: AED 1,200,000 loan) |
|---|---|---|
| للايجار | Your annual rent | بدون سلوفان |
| Mortgage interest | بدون سلوفان | Loan × your rate: about AED 12,000 per percentage point in year one |
| رسوم الخدمة | Paid by the landlord | Your building's rate in DLD's Service Charge Index × your unit's area |
| الدورية | The landlord's, unless the contract says otherwise | Yours |
| Housing fee | 5% of the rent in your Ejari contract | 5% of the index rent for your home |
| Return given up on your cash | On the security deposit only | About AED 3,422 for each 1% a year on AED 342,190 |
| Buying and selling fees | بدون سلوفان | About AED 84,400 ÷ the years you own |
Three-month EIBOR, which the CBUAE describes as the reference rate for mortgages, was 4.278% at the 5 November 2026 fixing. That alone is about AED 50,800 of interest in year one on AED 1,200,000 over 25 years, and your bank's margin comes on top. Our EIBOR guide explains how variable rates reset. The housing fee nearly cancels out, because Dubai Municipality charges 5% of a rental value either way.
What does it cost to buy a home in Dubai upfront?
On a ready home bought with a mortgage, you pay the down payment, DLD's 4% transfer fee (2% buyer and 2% seller on DLD's page, split as your contract says), title deed, map and trustee fees, and 0.25% of the loan to register the mortgage. In our example that comes to AED 342,190 in cash, before bank and agency fees.
| العناصر | Rule (DLD, CBUAE) | Example: AED 1,500,000 price, AED 1,200,000 loan |
|---|---|---|
| Down payment | At least 20% for an expatriate's first home under AED 5 million | 300,000 درهم إماراتي |
| رسوم نقل DLD | 4% of the price: 2% buyer, 2% seller, as agreed | AED 30,000 (buyer's 2%) |
| Title deed, map, knowledge and innovation fees | AED 250 + AED 250 (apartment or villa map) + AED 10 + AED 10 | AED 520 |
| Trustee centre, sale | AED 4,000 + VAT from AED 500,000 (AED 2,000 + VAT below) | 4,200 درهم إماراتي |
| Mortgage registration | 0.25% of the loan + AED 250 title deed + AED 10 + AED 10 | AED 3,270 |
| Trustee centre, mortgage | AED 4,000 + VAT when a trustee registers it | 4,200 درهم إماراتي |
| Cash needed | AED 342,190 |
Two lines can move. If your contract puts the whole 4% on you, add AED 30,000 (fees of AED 72,190, or 4.8% of the price). DLD waives the registrar's fee when a buyer's mortgage is registered on the same day as the purchase of a mortgaged home, so ask your trustee whether the second AED 4,200 applies. Some developers pay the DLD fee on new homes: see what a DLD waiver really saves.
Left out: agency commission, which DLD says is agreed in advance between broker and client; the bank's processing and valuation fees and any insurance it requires, which the CBUAE says must be set out with your loan documents; and developer charges. If you don't own a freehold home in Dubai yet and are buying under AED 5 million, check DLD's First-Time Home Buyer programme.
How much down payment do you need to buy in Dubai?
The CBUAE caps a home loan as a share of the property's appraised value. An expatriate's first home under AED 5 million needs at least 20% down and a UAE national's 15%; a second home or investment needs 40% or 35%, and any off-plan purchase 50%. Banks may ask for more, never less.
| Buyer and home | Most a bank can lend | Smallest down payment | On an AED 1,500,000 home |
|---|---|---|---|
| Expatriate, first home under AED 5 million | 80% | 20% | 300,000 درهم إماراتي |
| Expatriate, second home or investment | 60% | 40% | 600,000 درهم إماراتي |
| UAE national, first home up to AED 5 million | 85% | 15% | AED 225,000 |
| UAE national, second home or investment | 65% | 35% | AED 525,000 |
| Off-plan, any buyer | 50% | 50% | 750,000 درهم إماراتي |
Above AED 5 million the first-home limits drop to 70% (expatriates) and 75% (UAE nationals). Because the cap applies to the bank's valuation, a low valuation raises your cash, and the down payment must be your own money, not a personal loan. Repayments on all your debts can't exceed 50% of income, tested at 2 to 4 points above your rate, and an expatriate can borrow at most 7 times annual income, for 25 years at most: the AED 1,200,000 loan here needs an income of at least AED 171,429 a year. Our mortgage calculator shows the instalment, our minimum down payment guide covers each buyer type, and cash vs mortgage weighs paying in full.
What does renting cost apart from the rent?
Very little up front: AED 177.75 to register or renew the Ejari contract through the Dubai Now app, a refundable security deposit agreed in the contract, DEWA's AED 2,000 deposit for a flat (AED 4,000 for a villa) and any agency commission. Each year you add Dubai Municipality's housing fee, 5% of the annual rent, on your DEWA bill.
The landlord pays service charges and, unless the contract says otherwise, the maintenance and repairs that affect your use of the home. The deposit covers damage beyond normal wear; our guide to Ejari cancellation covers getting it back. The renting risk is the rent itself: at renewal it can rise 0% to 20%, depending on how far it sits below DLD's index average, with 90 days' notice. Check your case with our RERA rent increase calculator guide, and if one large cheque is the hurdle, Flexi Rent lets participating companies take monthly payments.
Comparing a particular home? We can line up homes for rent and homes for sale in the same building or community, so both columns use like-for-like figures.
How do rent vs buy Dubai costs compare, line by line?
Buying adds the transfer, registration and trustee fees, the down payment, interest, service charges, maintenance and the cost of selling. Renting adds Ejari, a security deposit and rent rises within RERA's bands. The housing fee, the DEWA deposit and any agency commission apply to both, though an owner gets the DEWA deposit back only on selling.
| التكلفة | Renting | الشراء عبر رهن عقاري | محددة من قبل |
|---|---|---|---|
| رسوم التحويل | بدون سلوفان | 4% من السعر، مقسمة حسب الاتفاق | دائرة الأراضي والأملاك |
| سند الملكية والخريطة وأمين الممتلكات | بدون سلوفان | 520 درهم إماراتي + 4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة (2,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة للممتلكات التي تقل قيمتها عن 500,000 درهم إماراتي) | دائرة الأراضي والأملاك |
| Mortgage registration | بدون سلوفان | 0.25% من القرض + 270 درهم إماراتي، بالإضافة إلى 4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لدى أمين الممتلكات | دائرة الأراضي والأملاك |
| Down payment | بدون سلوفان | 20% على الأقل (أول منزل للمغتربين بقيمة أقل من 5 ملايين درهم إماراتي) | CBUAE |
| إيجاري | 177.75 درهم إماراتي في كل مرة تقوم فيها بالتسجيل أو التجديد عبر Dubai Now | لا يوجد إذا كنت تقطن فيه | دائرة الأراضي والأملاك |
| مبلغ التأمين | متفق عليه في العقد، وقابل للاسترداد | بدون سلوفان | عقد الايجار |
| تأمين DEWA | 2,000 درهم للشقة، و 4,000 درهم للفيلا، وتُسترد عند الإخلاء | نفس القيمة، وتُسترد فقط عند البيع | ديوا |
| Housing fee | 5% من إيجار Ejari سنوياً | 5% من إيجار المؤشر لمنزلك سنوياً | بلدية دبي |
| رسوم الخدمة | Paid by the landlord | المعدل المعتمد من RERA لمبناك | مؤشر رسوم الخدمة الخاص بـ DLD |
| الدورية | The landlord's, unless the contract says otherwise | Yours | إرشادات DLD |
| ابدأ الاعجاب | بدون سلوفان | القرض × سعر الفائدة الخاص بك (إيبور EIBOR + الهامش إذا كان متغيراً) | البنك الخاص بك |
| المغادرة | إلغاء إيجاري مجاناً عبر الإنترنت | 2% على البائع، رسوم التسوية المبكرة، رسوم الإفراج | دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، ومصرف الإمارات المركزي (CBUAE) |
| عمولة الوكالة | متفق عليه مع الوسيط | متفق عليه مع الوسيط | عقد الوساطة |
ما هي تكلفة البيع، وكم من الوقت يجب أن تبقى؟
بيع المنزل المثال بالسعر الذي دفعته، مع بقاء مديونية تزيد عن مليون درهم إماراتي، يكلف حوالي 42,200 درهم إماراتي: حصة البائع البالغة 2% من رسوم دائرة الأراضي والأملاك، ورسوم التسوية المبكرة وخطاب المسؤولية المحددة من قبل مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، ورسوم تحرير الرهن العقاري من دائرة الأراضي والأملاك. وبإضافة رسوم الشراء، يصل المبلغ إلى حوالي 84,400 درهم إماراتي، أو 5.6% من السعر، وذلك قبل أي عمولة وكالة.
| عند البيع (مثال) | المبلغ | القاعدة |
|---|---|---|
| حصة البائع في DLD | 30,000 درهم إماراتي | 2٪ من السعر، حسب الاتفاق |
| رسوم السداد المبكر | 10,500 درهم إماراتي | بحد أقصى 1٪ من الرصيد أو 10,000 درهم إماراتي، أيهما أقل، بالإضافة إلى الضريبة (CBUAE) |
| رسالة التزام | AED 89.25 | بحد أقصى 85 درهم إماراتي + الضريبة (CBUAE) |
| إصدار الرهن عند البيع | AED 1,605 | AED 1,290 رسوم الإصدار + AED 315 رسوم التسجيل (DLD) |
| الإجمالي | AED 42,194 |
موزعة على السنوات التي تمتلك فيها المنزل، يظهر مبلغ 84,384 درهم إماراتي من رسوم الشراء والبيع هكذا. الإيجار لا يحمل أيًا من هذه الرسوم، لذا كلما كان إقامتك أقصر، ارتفع العائق الذي يجب أن تتجاوزه الملكية.
| عدد السنوات التي تمتلك فيها | رسوم الشراء والبيع السنوية (مثال) |
|---|---|
| 2 | AED 42,192 |
| 3 | AED 28,128 |
| 5 | AED 16,877 |
| 10 | AED 8,438 |
بطريقة أخرى، يجب أن يُباع المنزل بحوالي 5.6٪ أكثر مما دفعت فقط لاسترداد هذه الرسوم. لا نتنبأ بما إذا كان سيرتفع أو ينخفض: الأسعار يمكن أن تنخفض كما يمكن أن ترتفع، وعند الانخفاض يُخصم أولاً من حصتك الخاصة. دليلنا لـ تسوية الرهن المبكر يغطي جانب البنك في عملية البيع.
كيف تحسب أرقامك الخاصة؟
خذ منزلًا يمكنك شراؤه وآخرًا مشابهًا يمكنك استئجاره، واملأ كلا العمودين في الجدول السنوي بأرقام حقيقية: الإيجار المطلوب، معدل البنك المعروض، رسوم الخدمة المعتمدة للمبنى وعدد السنوات التي تتوقع الإقامة فيها. خمس خطوات توصلك إلى ذلك.
- الإيجار: الإيجار السنوي لمنزل مماثل، مُقارنًا بـ مؤشر الإيجار الصادر عن DLD.
- الفائدة: معدل البنك المعروض مضروبًا في القرض، أو القسط الكامل من حاسبة الرهن العقاري.
- رسوم الخدمة: معدل المبنى في مؤشر رسوم الخدمة الصادر عن DLD (متوفر أيضًا في مولاك وتطبيق دبي REST) مضروبًا في مساحة الوحدة.
- الرسوم: رسوم الشراء والبيع المذكورة أعلاه لسعرك والقرض، مقسومة على عدد سنوات توقعك للملكية.
- نقودك: الدفعة الأولى والرسوم مضروبًا في ما يمكن أن يكسبه هذا المبلغ بأمان في مكان آخر، بمعدل يمكنك الحصول عليه فعليًا.
إذا كان عمود الشراء أقل، فإن الملكية تكلف أقل في كل سنة تقيم فيها؛ وإلا فإن الإيجار يكون أقل. إذا كنت قد تؤجر المنزل لاحقًا، احسب جانب المالك في حاسبة العائد على الاستثمار (ROI).
ما العوامل الأخرى التي تهم بجانب التكلفة؟
الإقامة، مخاطر السعر والمرونة. امتلاك منزل في دبي يمكن أن يدعم تأشيرة الإقامة، والرهن المتغير يتحرك مع EIBOR، وعقد الإيجار يتيح لك المغادرة عند انتهائه بينما البيع يستغرق وقتًا ورسومًا. لا تظهر أي من هذه العوامل في جدول التكاليف، لكن أيًا منها قد يحدد القرار.
- الإقامة: خدمة تسكين من DLD تسمح للمالك الوحيد بالتقديم للحصول على تأشيرة مستثمر لمدة سنتين بغض النظر عن قيمة العقار (10,212.50 درهم إماراتي في رسوم DLD المذكورة)، ويمكن لمن يشتري منزلًا بقيمة 2 مليون درهم إماراتي أو أكثر أن يحصل على تأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات. راجع دليل تأشيرة المستثمر العقاري.
- مخاطر السعر: معدل الفائدة المتغير يتغير وفقاً لـ EIBOR صعوداً أو هبوطاً، بينما تجديد عقد المستأجر يقتصر على نطاقات 0٪ إلى 20٪. إذا سددت مقدماً أو نقلت القرض، يحد CBUAE من رسوم البنك بنسبة 1٪ من الرصيد أو 10,000 درهم إماراتي، أيهما أقل.
- المرونة: ينتهي عقد الإيجار عند انتهائه مقابل تكلفة قليلة؛ البيع يتطلب مشتري، وشهادة عدم ممانعة من المطور (NOC) في المناطق الحرة والرسوم المذكورة أعلاه.
- نفس الشيء في الحالتين: التبريد والمرافق تعتمد على المبنى، وليس على مالكه؛ راجع التبريد المجاني مقابل التبريد المركزي ودليل رسوم السكن.
الأسئلة المتكررة
Is it cheaper to rent or buy in Dubai?
ذلك يعتمد على مدة إقامتك. الشراء يكون أرخص فقط عندما يكون مجموع الفائدة، رسوم الخدمة، الصيانة ورسوم الشراء والبيع موزعة على مدة إقامتك أقل من الإيجار؛ في مثالنا بقيمة 1.5 مليون درهم إماراتي تلك الرسوم وحدها تشكل حوالي 5.6٪ من السعر.
كمية النقود المطلوبة لشراء شقة بقيمة AED 1.5 مليون في دبي؟
المقيم الأجنبي الذي يشتري أول منزل بقرض يحتاج إلى دفعة أولى لا تقل عن AED 300,000 (20%) بالإضافة إلى حوالي AED 42,190 رسوم DLD والوكيل وتسجيل الرهن على تقسيم 2% + 2% من DLD: إجمالي AED 342,190 قبل رسوم البنك وعمولة الوكيل.
ما هي الحد الأدنى للدفعة الأولى للوافدين في دبي؟
وفقًا للوائح الرهن العقاري لبنك CBUAE، 20% من القيمة المقدّرة للمنزل الأول حتى AED 5 ملايين، 30% فوق ذلك، 40% للمنزل الثاني أو العقار الاستثماري، و50% لأي شراء خارج المخطط.
هل يدفع المالكون رسوم السكن في دبي؟
نعم، إذا كانوا يعيشون في المنزل وليسوا من مواطني الإمارات. تفرض بلدية دبي 5% من الإيجار السنوي المقدّر في مؤشر الإيجار على فاتورة DEWA؛ يدفع المستأجرون 5% من الإيجار في عقد الإيجاري.
كم يجب أن تبقى في دبي لجعل الشراء مجديًا؟
لا يوجد رقم ثابت. في مثالنا بقيمة AED 1.5 مليون، تصل رسوم الشراء والبيع إلى حوالي AED 84,400: AED 28,128 سنويًا على مدار ثلاث سنوات، AED 8,438 سنويًا على مدار عشر سنوات. كلما طالت مدة الإقامة، قلّ العبء السنوي.
هل عمولة الوكيل ثابتة في دبي؟
لا. تقول DLD إن الوكيل يعمل بعمولة متفق عليها مسبقًا مع العميل ومحددة في عقد الوساطة؛ لا توجد نسبة رسمية للمبيعات أو الإيجارات.
مصادر
- دائرة الأراضي والأملاك: تسجيل بيع العقار: 2% + 2% رسوم نقل، صك الملكية، الخريطة ورسوم الوكالة (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- DLD: تسجيل الرهن العقاري: 0.25% من القرض، رسوم ثابتة ورسوم الوكالة (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- DLD: تسجيل بيع عقار مرهون: رسوم الإطلاق عند البيع وإعفاء الرهن في نفس اليوم (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- DLD: تسجيل أو تجديد أو إنهاء عقد الإيجار: إيجاري عبر دبي الآن، AED 177.75 (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- DLD: إلغاء عقد الإيجار: مجاني عبر الإنترنت، AED 40 + ضريبة القيمة المضافة في مركز الوكالة (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- DLD: مؤشر رسوم الخدمات ومؤشر الإيجار (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- DLD: الأسئلة المتكررة: رسوم الخدمات، الصيانة، ودائع الضمان، زيادات الإيجار وإشعاراته، عمولة السماسرة، رسوم المستأجر 5% (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- DLD: الإقامة الاستثمارية (تسكن) والتأشيرة الذهبية للمستثمرين العقاريين (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- دليل CBUAE: اللوائح المتعلقة بالقروض العقارية: حدود نسبة القرض إلى القيمة، نسبة عبء الدين واختبار الضغط، مضاعفات الدخل، مدة 25 سنة، جداول الرسوم (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- دليل CBUAE: القرار رقم 96/2019 تعديل الملحق 2 من اللائحة رقم 29/2011: حدود تسوية مبكرة وحروف الحد المسؤولية، باستثناء ضريبة القيمة المضافة (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- البنك المركزي الإماراتي: أسعار EIBOR: 3‑شهر EIBOR 4.278% في تثبيت 5 نوفمبر 2026 (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- بلدية دبي: تعديل رسوم السكن: 5% من إيجار الإيجاري للمستأجرين، 5% من إيجار المؤشر للمالكين (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
- DEWA: تشغيل الكهرباء والمياه (عند الانتقال): ودائع الضمان، استرداد للملاك عند البيع، رسوم التفعيل (تم التحقق 5 نوفمبر 2026)
تُقارن بينهما؟ تصفح المنازل المتاحة للبيع وللإيجار، أو تواصل مع وكيل للحصول على الأرقام لمبنى معين.
