Решение о том, арендовать или купить жилье в Дубае, сводится к вопросу времени: покупка выгодна только в том случае, если вы остаетесь достаточно долго, чтобы ежегодные расходы на владение, а также затраты на покупку и продажу, распределенные на эти годы, стали ниже стоимости аренды аналогичного жилья. В нашем примере экспатриант, покупающий квартиру за 1 500 000 AED с максимальной ипотекой, которую разрешает Центральный банк ОАЭ (CBUAE), нуждается в 342 190 AED наличными, из которых 42 190 AED приходятся на сборы Земельного департамента Дубая (DLD), доверительного центра и регистрации ипотеки, которые не возвращаются. Для аренды требуется возвратный депозит и 177,75 AED для регистрации контракта в Ejari.
- Первоначальный взнос при покупке (пример): 300 000 AED первоначальный взнос, минимум 20% для экспатрианта при покупке первого жилья стоимостью менее 5 миллионов AED, плюс 42 190 AED сборов, до учета агентских и банковских расходов.
- Только владельцы ежегодно оплачивают: проценты (около 12 000 AED за каждый процентный пункт по кредиту в 1 200 000 AED), сервисные сборы и техническое обслуживание.
- Оплачивается в обоих случаях: Жилищный сбор муниципалитета Дубая в размере 5% и депозит в Dubai Electricity and Water Authority (DEWA).
- При выезде: около 42 200 AED в виде сборов DLD и ограниченных банковских комиссий за продажу примера дома; при окончании аренды онлайн-отмена Ejari бесплатна.
Пример, а не предложение Цена 1 500 000 AED является примером для демонстрации расчетов, а не объявлением или оценкой. Сборы основаны на опубликованных данных DLD, CBUAE, муниципалитета Дубая и DEWA, проверенных 5 ноября 2026, и мы не прогнозируем цены, аренду или ставки. Вашу арендную плату, маржу вашего банка, сервисный сбор вашего здания и бюджет на техническое обслуживание вы заполняете самостоятельно.
Что дешевле в Дубае: арендовать или купить?
Это зависит от того, как долго вы остаетесь, от вашей ипотечной ставки и сервисного сбора вашего здания. Владение заменяет аренду процентами, сервисными сборами, техническим обслуживанием и доходом, который могли бы принести ваши наличные, а также добавляет разовые сборы: около 5.6% от цены при покупке и последующей продаже в нашем примере. При краткосрочном пребывании доля этих расходов в каждом году становится выше.
Сравните ежегодные невозвратные расходы. Основная сумма долга, которую вы выплачиваете, не входит в их число: она увеличивает вашу долю в собственности, которую вы сохраняете, если цена остается стабильной.
| Каждый год | Аренда | Покупка (пример: кредит 1 200 000 AED) |
|---|---|---|
| Аренда | Ваша годовая арендная плата | Ничто |
| Проценты по ипотеке | Ничто | Сумма кредита × ваша ставка: около 12 000 AED за процентный пункт в первый год |
| Плата за обслуживание | Оплачивается арендодателем | Ставка вашего здания в индексе сервисных сборов DLD × площадь вашего объекта |
| Обслуживание | Арендодателя, если в контракте не указано иное | Ваша |
| Жилищный сбор | 5% от арендной платы по вашему контракту Ejari | 5% от индексной арендной платы для вашего жилья |
| Упущенная выгода от ваших наличных средств | Только на сумму страхового депозита | Около 3 422 AED за каждый 1% в год от суммы AED 342,190 |
| Сборы за покупку и продажу | Ничто | Около AED 84,400 ÷ количество лет владения |
Трехмесячный EIBOR, который CBUAE описывает как базовую ставку для ипотеки, составил 4.278% на дату фиксации 5 ноября 2026 года. Только это составляет около 50 800 дирхамов ОАЭ в виде процентов за первый год при сумме кредита 1 200 000 дирхамов ОАЭ на 25 лет, и маржа вашего банка добавляется сверху. Наше руководство по EIBOR объясняет, как пересчитываются переменные ставки. Жилищный сбор почти полностью компенсируется, так как муниципалитет Дубая в любом случае взимает 5% от арендной стоимости.
Сколько стоит первоначальный взнос при покупке жилья в Дубае?
При покупке готового дома в ипотеку, вы платите первоначальный взнос, сбор DLD за 4% передачу прав (2% покупателю и 2% продавцу согласно странице DLD, распределяемых согласно вашему контракту), сбор за свидетельство о праве собственности, карту, сборы за услуги доверенного лица и 0.25% от суммы кредита для регистрации ипотеки. В нашем примере это составляет 342,190 AED в наличных, до учета банковских и агентских комиссий.
| Параметр | Правило (DLD, CBUAE) | Пример: цена 1 500 000 AED, кредит 1 200 000 AED |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос | Как минимум 20% для первого дома экспата в пределах суммы до 5 миллионов AED | 300 000 дирхамов ОАЭ |
| Плата за междугороднюю связь | 4% от цены: 2% покупателю, 2% продавцу, по договоренности | AED 30,000 ( 2% покупателя) |
| Свидетельство о праве собственности, карта, сборы за знания и инновации | AED 250 + AED 250 (карта квартиры или виллы) + AED 10 + AED 10 | AED 520 |
| Доверительный центр, продажа | AED 4,000 + НДС от AED 500,000 (AED 2,000 + НДС ниже) | 4 200 дирхамов ОАЭ |
| Регистрация ипотеки | 0.25% от суммы кредита + AED 250 за свидетельство о праве собственности + AED 10 + AED 10 | AED 3,270 |
| Центр доверительного управления, ипотека | AED 4,000 + НДС при регистрации доверенным лицом | 4 200 дирхамов ОАЭ |
| Необходимые наличные средства | AED 342,190 |
Две переменные. Если ваш контракт возлагает все 4% на вас, добавьте 30,000 AED (сборы в размере 72,190 AED или 4.8% от цены). DLD отменяет сбор регистратора, если ипотека покупателя регистрируется в тот же день, что и покупка ипотечного дома, поэтому уточните у вашего доверенного лица, применяется ли второй платеж в 4 200 AED. Некоторые застройщики оплачивают сбор DLD за новое жилье: узнайте, сколько на самом деле экономит освобождение от сбора DLD.
Не учтено: комиссия агентства, которая, по словам DLD, согласовывается заранее между брокером и клиентом; сборы за обработку и оценку банка, а также любое требуемое им страхование, которые, по словам CBUAE, должны быть указаны в кредитных документах; и сборы застройщика. Если вы еще не владеете жильем в собственности (freehold) в Дубае и покупаете объект стоимостью менее 5 миллионов AED, ознакомьтесь с программой для покупателей первого жилья от DLD.
Какой первоначальный взнос необходим для покупки недвижимости в Дубае?
CBUAE ограничивает сумму ипотечного кредина как долю от оценочной стоимости недвижимости. Для первого жилья иностранца стоимостью до 5 млн AED требуется первоначальный взнос не менее 20%, а для гражданина ОАЭ — 15%; для второго жилья или инвестиций требуется 40% или 35%, а для любой покупки по плану (off-plan) — 50%. Банки могут потребовать больше, но никогда не меньше.
| Покупатель и жилье | Максимальная сумма кредита | Минимальный первоначальный взнос | Для жилья стоимостью 1 500 000 AED |
|---|---|---|---|
| Иностранец, первое жилье до 5 миллионов AED | 80% | 20% | 300 000 дирхамов ОАЭ |
| Иностранец, второе жилье или инвестиции | 60% | 40% | 600 000 дирхамов ОАЭ |
| Гражданин ОАЭ, первое жилье до 5 миллионов AED | 85% | 15% | AED 225,000 |
| Гражданин ОАЭ, второе жилье или инвестиции | 65% | 35% | AED 525,000 |
| Недвижимость на стадии строительства (off-plan), любой покупатель | 50% | 50% | 750 000 дирхамов |
Свыше 5 миллионов AED лимиты для первого дома снижаются до 70% (для экспатов) и 75% (для граждан ОАЭ). Поскольку лимит применяется к оценке банка, низкая оценка увеличивает сумму наличных, необходимых вам, и первоначальный взнос должен быть вашими собственными средствами, а не личным кредитом. Выплаты по всем вашим долгам не могут превышать 50% от дохода, проверяемого с учетом 2-4 процентных пунктов выше вашей ставки, и экспат может занять не более 7 годовых доходов, на срок не более 25 лет: ипотечный кредит в размере 1,200,000 AED здесь требует дохода не менее 171,429 AED в год. Наш ипотечный калькулятор предлагает расчеты по ежемесячным платежам, наш руководство по минимальному первоначальному взносу охватывает каждый тип покупателя, и наличные против ипотеки сравнивает преимущества оплаты наличными против ипотеки.
Какие расходы при аренде, помимо самой арендной платы?
Очень мало затрат на начальном этапе: AED 177.75 для регистрации или продления контракта Ejari через приложение Dubai Now, возвратный страховой депозит, согласованный в контракте, депозит DEWA в размере 2,000 AED для квартиры (4,000 AED для виллы) и любая агентская комиссия. Каждый год вы добавляете к счету DEWA муниципальный жилищный сбор в размере 5% от годовой арендной платы.
Арендодатель оплачивает сервисные сборы и, если в контракте не указано иное, техническое обслуживание и ремонт, влияющие на ваше использование жилья. Депозит покрывает ущерб, выходящий за рамки обычного износа; наше руководство по отмене Ejari описывает процесс его возврата. Риск аренды заключается в самой арендной плате: при продлении она может вырасти на 0% - 20%, в зависимости от того, насколько она ниже среднего показателя индекса DLD, с уведомлением за 90 дней. Проверьте свой случай с помощью нашего руководства по калькулятору повышения арендной платы RERA, и если один большой чек является препятствием, Flexi Rent позволяет участвующим компаниям принимать ежемесячные платежи.
Сравниваете конкретный дом? Мы можем подобрать дома для аренды и дома для продажи в одном и том же здании или районе, чтобы в обеих колонках использовались сопоставимые данные.
Как соотносятся затраты на аренду и покупку в Дубае, пункт за пунктом?
Покупка добавляет расходы на перевод прав, регистрацию и услуги доверительного управления, первоначальный взнос, проценты, сервисные сборы, техническое обслуживание и стоимость продажи. Аренда добавляет Ejari, гарантийный депозит и повышение арендной платы в пределах лимитов RERA. Муниципальный сбор за жилье, депозит DEWA и любая комиссия агентства применяются к обоим вариантам, хотя владелец получает депозит DEWA обратно только при продаже.
| Стоимость | Аренда | Покупка в ипотеку | Устанавливается |
|---|---|---|---|
| Сбор за перевод прав | Ничто | 4% от цены, разделено по договоренности | Земельный департамент Дубая (DLD) |
| Свидетельство о праве собственности, карта и доверительный управляющий | Ничто | AED 520 + AED 4,000 + НДС (AED 2,000 + НДС при сумме менее AED 500,000) | Земельный департамент Дубая (DLD) |
| Регистрация ипотеки | Ничто | 0.25% от суммы кредита + AED 270, плюс AED 4,000 + НДС у доверенного лица (trustee) | Земельный департамент Дубая (DLD) |
| Первоначальный взнос | Ничто | Как минимум 20% (для первого жилья экспатрианта стоимостью менее 5 миллионов дирхамов) | CBUAE |
| Эджари | 177,75 AED за каждую регистрацию или продление через Dubai Now | Отсутствуют, если вы там проживаете | Земельный департамент Дубая (DLD) |
| Залог / депозит | Согласовано в контракте, возвращается | Ничто | Договор аренды |
| Депозит DEWA | 2 000 AED за квартиру, 4 000 AED за виллу, возвращается при выезде | То же самое, возвращается только при продаже | ДЕВА |
| Жилищный сбор | 5% от годовой арендной платы по Ejari | 5% от индекса арендной платы за ваш дом ежегодно | Муниципалитет Дубая |
| Плата за обслуживание | Оплачивается арендодателем | Ставка, утвержденная RERA для вашего здания | Индекс сервисных сборов DLD |
| Обслуживание | Арендодателя, если в контракте не указано иное | Ваша | Руководство DLD |
| Начисления | Ничто | Сумма кредита × ваша ставка (EIBOR + маржа, если ставка переменная) | Ваш банк |
| Выезд | Отмена Ejari онлайн бесплатно | 2% продавца, комиссия за досрочное погашение, сборы за снятие обременения | DLD, CBUAE |
| Комиссия агентства | По согласованию с брокером | По согласованию с брокером | Брокерский договор |
Сколько стоит продажа и как долго нужно владеть недвижимостью?
Продажа примера дома по цене, которую вы заплатили, при задолженности более 1 миллиона дирхамов, стоит примерно AED 42,200: доля продавца в DLD в размере 2%, комиссия за досрочное погашение и письмо об ответственности, ограниченная CBUAE, и сборы DLD за снятие обременения. С учетом сборов за покупку, это составляет примерно AED 84,400, или 5.6% от цены, до начисления комиссии агентства.
| При продаже (пример) | Сумма | Правило |
|---|---|---|
| Доля продавца в сборах DLD | 30 000 дирхамов ОАЭ | 2% от цены, по договоренности |
| Комиссия за досрочное погашение | 10 500 дирхамов | Не более 1% от остатка или AED 10,000, в зависимости от того, что меньше, плюс НДС (CBUAE) |
| Справка о задолженности | AED 89.25 | Максимум 85 AED плюс НДС (CBUAE) |
| Снятие ипотечного обременения при продаже | AED 1,605 | 1 290 AED за процедуру снятия обременения + 315 AED регистрационный сбор (DLD) |
| Итого | AED 42,194 |
Если распределить сборы за покупку и продажу в размере 84 384 AED на годы владения домом, получится следующая картина. При аренде этих затрат нет, поэтому чем короче ваш срок пребывания, тем выше должна быть выгода от владения.
| Срок владения (лет) | Сборы за покупку и продажу в год (пример) |
|---|---|
| 2 | AED 42,192 |
| 3 | AED 28,128 |
| 5 | AED 16,877 |
| 10 | AED 8,438 |
Иными словами, дом должен продаться примерно на 5.6% дороже, чем вы за него заплатили, только чтобы покрыть эти расходы. Мы не прогнозируем, произойдет ли это: цены могут как расти, так и падать, и при падении потери в первую очередь ложатся на вашу долю. Наше руководство по досрочному погашению ипотеки описывает банковскую сторону сделки.
Как рассчитать свои показатели?
Возьмите дом, который вы могли бы купить, и похожий, который вы могли бы арендовать, и заполните обе колонки годовой таблицы реальными цифрами: запрашиваемой арендной платой, ставкой вашего банка, утвержденным сервисным сбором здания и количеством лет, которые вы планируете там прожить. Пять шагов приведут вас к результату.
- Аренда: годовая стоимость аренды аналогичного жилья, проверенная по Индексу аренды DLD.
- Проценты: ставка вашего банка, умноженная на сумму кредита, или полный ежемесячный платеж из нашего ипотечного калькулятора.
- Сервисные сборы: ставка здания в Индексе сервисных сборов DLD (также доступна в Mollak и приложении Dubai REST), умноженная на площадь объекта.
- Сборы: вышеуказанные сборы за покупку и продажу для вашей цены и кредита, разделенные на количество лет, в течение которых вы планируете владеть недвижимостью.
- Ваши наличные: первоначальный взнос и сборы, умноженные на доход, который эти деньги могли бы безопасно приносить в другом месте по ставке, которую вы реально можете получить.
Если итоговая сумма в колонке покупки окажется ниже, то владение будет обходиться дешевле за каждый год вашего пребывания; если нет, то аренда. Если вы планируете сдавать жилье в будущем, рассчитайте доход арендодателя в нашем калькуляторе ROI.
Что еще важно, помимо стоимости?
Резидентство, риск изменения ставок и гибкость. Владение домом в Дубае может дать право на резидентскую визу, переменная ипотека привязана к EIBOR, а аренда позволяет уехать по окончании срока, в то время как продажа требует времени и затрат. Ничего из этого не отражено в таблице расходов, но любой из этих факторов может стать решающим.
- Вид на жительство: Сервис Taskeen от DLD позволяет единоличному владельцу подать заявку на 2-летнюю инвесторскую визу, независимо от стоимости недвижимости, (сборы DLD в размере AED 10,212.50), а дом, купленный за 2 миллиона дирхамов или более, может дать право на 10-летнюю золотую визу. См. наше руководство по инвесторской визе для владельцев недвижимости.
- Риск изменения ставки: переменная ставка сбрасывается согласно EIBOR, вверх или вниз, в то время как продление аренды ограничено диапазонами 0% — 20%. Если вы погашаете кредит досрочно или переводите кредит, CBUAE ограничивает комиссию банка в размере 1% от остатка или AED 10,000, в зависимости от того, что меньше.
- Гибкость: аренда заканчивается по истечении срока почти без затрат; для продажи нужен покупатель, сертификат об отсутствии возражений (NOC) от застройщика в районах freehold и оплата вышеуказанных сборов.
- В обоих случаях одинаково: охлаждение и коммунальные услуги зависят от здания, а не от того, кто им владеет; см. chiller free против центрального охлаждения и наше руководство по сборам за жилье.
Часто задаваемые вопросы
Что дешевле в Дубае: арендовать или купить?
Это зависит от того, как долго вы будете там находиться. Покупка выгоднее только в том случае, если проценты, сервисные сборы, расходы на обслуживание и сборы за покупку и продажу в сумме за весь период проживания составляют менее чем аренду; в нашем примере с 1,5 миллионами дирхамов эти сборы составляют примерно 5.6% от цены.
Сколько наличных нужно для покупки квартиры за 1,5 млн AED в Дубае?
Иностранцу, покупающему первое жилье в ипотеку, потребуется первоначальный взнос в размере не менее 300 000 AED (20%) плюс около 42 190 AED на сборы DLD, доверительного управления и регистрации ипотеки при разделении 2% + 2% в DLD: итого 342 190 AED до оплаты банковских сборов и комиссии агентства.
Какой минимальный первоначальный взнос для экспатов в Дубае?
Согласно правилам ипотеки CBUAE, 20% от оценочной стоимости для первого жилья стоимостью менее 5 миллионов дирхамов, 30% выше этого, 40% для второго жилья или инвестиционной недвижимости, и 50% для любой покупки по предпродажной схеме (off-plan), off-plan.
Оплачивают ли владельцы сбор за обслуживание жилья в Дубае?
Yes, если они живут в доме и не являются гражданами ОАЭ. Муниципалитет Дубая (Dubai Municipality) Charches 5% от оценочной годовой арендной платы по арендному индексу, в счете DEWA; арендаторы платят 5% от аренды по договору Ejari.
Как долго нужно прожить в Дубае, чтобы покупка жилья была выгодной?
There is no fixed number. In our AED 1.5 million example the buying and selling fees come to about AED 84,400: AED 28,128 a year over three years, AED 8,438 a year over ten. The longer you stay, the less each year carries.
Фиксирована ли комиссия агентства в Дубае?
Нет. DLD заявляет, что брокер работает за комиссионные, согласованные заранее с клиентом и указанные в договоре брокериджа; официальной ставки для продаж или аренды не существует.
Источники
- Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD): Регистрация продажи недвижимости: 2% + 2% сбор за передачу прав, свидетельство о праве собственности, карта и сборы доверенного лица (проверено 5 ноября 2026)
- DLD: Регистрация ипотеки: 0.25% от суммы кредита, фиксированные сборы и сбор доверенного лица (проверено 05 ноября 2026)
- DLD: Регистрация продажи ипотечной недвижимости: сборы за снятие обременения при продаже и отказ от ипотеки в тот же день (проверено 5 ноября 2026)
- DLD: Register, renew or terminate a tenancy contract: Ejari through Dubai Now, AED 177.75 (checked 5 November 2026)
- DLD: Аннулирование договора аренды: бесплатно онлайн, AED 40 + НДС у доверенного лица (проверено 5 ноября 2026)
- DLD: Индекс сервисных сборов и Арендный индекс (проверено 5 ноября 2026)
- DLD: Часто задаваемые вопросы: сервисные сборы, техническое обслуживание, страховые депозиты, повышение арендной платы и уведомления, комиссия брокера, сбор 5% с арендатора (проверено 5 ноября 2026)
- DLD: Вид на жительство для инвестора (Taskeen) и золотая виза для инвесторов в недвижимость (проверено 5 ноября 2026)
- Свод правил CBUAE: Правила ипотечного кредитования: лимиты соотношения кредита к стоимости (LTV), коэффициент долговой нагрузки и стресс-тест, кратность дохода, срок 25 лет, графики сборов (проверено 5 ноября 2026)
- Свод правил CBUAE: Решение № 96/2019, вносящее изменения в Приложение 2 к Регламенту № 29/2011: лимиты на досрочное погашение и письмо об отсутствии задолженности, без учета НДС (проверено 5 ноября 2026)
- Центральный банк ОАЭ: ставки EIBOR: 3-месячный EIBOR 4.278% при фиксации 5 ноября 2026 года (проверено 5 ноября 2026)
- Dubai Municipality: Корректировка жилищных сборов: 5% от арендной платы по договору Ejari для арендаторов, 5% от индексной аренды для владельцев (проверено 5 ноября 2026)
- DEWA: Активация электричества и воды (заселение): страховые депозиты, возврат владельцам при продаже, сборы за активацию (проверено 5 ноября 2026)
Взвешиваете оба варианта? Посмотрите дома, которые мы продаем и сдаем в аренду, или поговорите с агентом о цифрах для конкретного здания.
