杜拜租屋與買屋比較：2026 年實際成本並列分析

在杜拜租房還是買房的決定取決於時間：只有當您居住的時間足夠長，使得每年的持有成本，加上買賣房產的費用分攤到這些年後，低於租賃同類房產的租金時，買房才划算。 在我們的範例中，一名外籍人士若要購買一套 1,500,000 迪拉姆的公寓，並申請阿聯酋中央銀行 (CBUAE) 允許的最高額度抵押貸款，需要 342,190 迪拉姆的現金，其中 42,190 迪拉姆為杜拜土地局 (DLD)、受託人及抵押貸款註冊費，這些費用無法收回。租房則僅需支付可退還的押金以及 177.75 迪拉姆的 Ejari 合約註冊費。

• 買房前期費用（範例）： 需支付 300,000 迪拉姆頭期款（外籍人士購買 500 萬迪拉姆以下首套房的 20% 最低要求），外加 42,190 迪拉姆的費用，此金額不含仲介費及銀行手續費。
• 僅屋主每年需支付： 利息（1,200,000 迪拉姆貸款每百分點約 12,000 迪拉姆）、服務費及維護費。
• 無論租買皆需支付： 杜拜市政府 5% 的住房費以及杜拜水電局 (DEWA) 的押金。
• 離場費用： 出售該範例房產需支付約 42,200 迪拉姆的杜拜土地局 (DLD) 費用及上限銀行手續費；租約結束時，線上註銷 Ejari 則無需費用。

僅為範例，非報價 1,500,000 迪拉姆的價格僅為說明計算方式的範例，並非掛牌價或估值。費用為杜拜土地局 (DLD)、阿聯酋中央銀行 (CBUAE)、杜拜市政府及杜拜水電局 (DEWA) 公佈的數據，核對日期為 2026 年 11 月 5 日，我們不對房價、租金或利率進行預測。您的租金、銀行利差、大樓服務費及維護預算需由您自行填寫。

在杜拜租房還是買房比較划算？

這取決於您停留的時間、您的按揭利率以及您大樓的管理費。擁有一套房產可以將租金換成利息、管理費、維護費以及您的現金本可賺取的報酬，並增加一次性費用：在我們的範例中，購買和隨後出售的價格約佔 5.6%。停留時間短會讓每年承擔更多的這些費用。

比較不會返回的年度成本。您償還的本金不在此列：它會累積您對房屋的持分，如果價格持穩，您將保留該持分。

CBUAE 將三個月 EIBOR 描述為抵押貸款的基準利率，在 2026 年 11 月 5 日的定價時為 4.278%。僅此一項，在 25 年期 1,200,000 AED 的貸款中，第一年的利息約為 50,800 AED，而您的銀行加碼利率則另計。我們的 EIBOR 指南 解釋了浮動利率如何重設。住房費用幾乎可以抵消，因為無論如何，杜拜市政府都會收取 5% 的租賃價值。

在杜拜購買房屋的預付款項有哪些？

購買現房並使用抵押貸款時，您需要支付首付款、DLD 4% 的轉讓費（DLD 頁面顯示買方 2% 和賣方 2%，具體分攤方式依據您的合約而定）、產權證明、地圖和受託人費用，以及貸款金額 0.25% 的抵押貸款登記費。在我們的示例中，在支付銀行和代理費用之前，這需要 342,190 AED 的現金。

有兩項費用可能會變動。如果您的合約規定由您承擔全部 4% 的費用，請增加 30,000 迪拉姆（費用總計 72,190 迪拉姆，即價格的 4.8%）。當買家的抵押貸款在購買抵押房產的同一天註冊時，土地局（DLD）會免除註冊費，因此請詢問您的託管人是否適用第二筆 4,200 迪拉姆的費用。部分開發商會為新房支付土地局費用：看看 DLD 豁免 實際能節省多少。

未包含項目：仲介佣金（土地局稱由經紀人與客戶提前商定）；銀行的處理費、估價費及任何要求的保險（阿聯酋中央銀行 CBUAE 規定必須在貸款文件中列明）；以及開發商收費。如果您尚未在杜拜擁有永久產權住宅，且購買價格低於 500 萬迪拉姆，請查看土地局的 首次購屋者計劃。

在杜拜買房需要多少首付？

阿聯酋中央銀行（CBUAE）將房屋貸款上限設定為房產評估價的一定比例。外籍人士購買 500 萬迪拉姆以下的首套房需至少 20% 首付，阿聯酋國民則需 15%；第二套房或投資性房產需 40% 或 35%，任何期房購買則需 50%。銀行可能會要求更高，但絕不會更低。

房產價值超過 500 萬 AED 時，首購限額將降至 70%（外籍人士）和 75%（阿聯酋國民）。由於上限是根據銀行的估價而定，較低的估價會增加您需要支付的現金，且首付款必須是您自己的資金，而非個人貸款。所有債務的還款額不得超過收入的 50%（以利率高出 2 至 4 個百分點進行測試），且外籍人士的最高貸款額為年收入的 7 倍，最長期限為 25 年：在此案例中，1,200,000 AED 的貸款需要年收入至少 171,429 AED。我們的房貸計算機可顯示分期付款金額，我們的最低首付款指南涵蓋了每種買家類型，而現金支付與房貸對比則分析了全額支付的利弊。

除了租金之外，租房還需要哪些費用？

前期費用很少：透過 Dubai Now 應用程式註冊或續約 Ejari 合約需支付 177.75 AED，合約中約定的可退還保證金，DEWA 對於公寓收取 2,000 AED（別墅為 4,000 AED）的押金，以及任何代理佣金。每年您還需在 DEWA 帳單中支付杜拜市政府的住房費，金額為年租金的 5%。

房東支付服務費，且除非合約另有規定，否則房東負責影響您使用房屋的維護和修理。押金用於支付超出正常磨損的損壞；我們的Ejari 取消指南涵蓋了如何取回押金。租房的風險在於租金本身：在續約時，租金可根據其與 DLD 指數平均值的差距而上漲 0% 至 20%，並需提前 90 天通知。請使用我們的RERA 租金調漲計算機指南檢查您的情況，如果一次性支付大額支票是困難所在，Flexi Rent 允許參與公司接受每月付款。

正在比較特定的房屋？我們可以為您列出同一棟建築或社區中的出租房屋和出售房屋，以便兩者能以相同的基準進行比較。

在杜拜，租房與買房的成本逐項對比如何？

購屋需額外支付過戶費、登記費、信託費、首付款、利息、服務費、維護費以及出售成本。租屋則需支付 Ejari 費用、保證金，且租金漲幅需在 RERA 的規定範圍內。住房費、DEWA 押金及任何代理佣金對兩者均適用，但業主僅在出售時才能取回 DEWA 押金。

出售成本是多少，以及您需要持有多久？

以您支付的價格出售示例房屋，且仍欠款超過 100 萬 AED，成本約為 42,200 AED：包括賣方承擔的 2% DLD 費用、CBUAE 限制的提前還款手續費和債務證明書，以及 DLD 的抵押解押費。加上購買費用，總計約 84,400 AED，或價格的 5.6%，這還不包括任何代理佣金。

分攤在您持有房屋的年份中，AED 84,384 的買賣費用如下所示。租賃則不包含任何費用，因此您的居住時間越短，持有成本的門檻就越高。

換句話說，房屋的售價必須比您支付的價格高出約 5.6%，才能回收這些費用。我們不預測是否會如此：價格可能會下跌也可能會上漲，而下跌將首先由您的自有資金承擔。我們的 抵押貸款提前還款 指南涵蓋了出售時銀行的相關部分。

您該如何計算自己的數據？

找出一間您可以購買的房屋，以及一間您可以租賃的類似房屋，然後用真實數據填寫年度表格的兩欄：掛牌租金、您銀行的貸款利率，以及建築物的管理費，以及您預期停留的年限。只需五個步驟即可完成。

1. 租金： 類似房屋的年租金，請對照 DLD 的 租金指數 (Rental Index)。
2. 利息： 您的銀行提供的利率乘以貸款金額，或使用我們的 抵押貸款計算機 計算出的全額分期付款。
3. 服務費： DLD 服務費指數 (Service Charge Index)（亦可在 Mollak 和 Dubai REST 應用程式中找到）中的建築物費率乘以單元面積。
4. 費用： 上述針對您的價格和貸款的購買與出售費用，除以您預計持有的年數。
5. 您的現金： 首付款和費用乘以該筆資金在其他地方能安全獲得的實際收益率。

如果購買欄的結果較低，則您持有的每一年成本較低；否則，租房成本較低。如果您打算日後將房屋出租，請使用我們的 投資回報率 (ROI) 計算機 計算房東端的收益。

除了成本之外，還有哪些因素值得關注？

居留權、利率風險與靈活性。在 Dubai 擁有房屋可以支持申請居留簽證，浮動利率抵押貸款會隨 EIBOR 變動，而租賃合約則讓您可以在租期結束時離開，而房屋銷售則需要時間與費用。這些因素都不會出現在成本表格中，但其中任何一個都可能決定最終的結果。

• 居留權： DLD 的 Taskeen 服務允許單一業主申請 2 年期投資者簽證，無論房產價值為何（DLD 列出的費用為 AED 10,212.50），而購買價值 AED 200 萬或以上的房產則有資格申請 10 年期黃金簽證。請參閱我們的 房地產投資者簽證指南。
• 利率風險： 浮動利率隨 EIBOR 調整，可能上升或下降，而租客的續約則限制在 0% 至 20% 的區間內。如果您提前還款或轉移貸款，CBUAE 將銀行的費用上限設定為餘額的 1% 或 10,000 AED，以較低者為準。
• 靈活性： 租約在到期時幾乎不需要任何費用即可結束；而出售則需要買家、自由持有區開發商的無異議證明書 (NOC) 以及上述費用。
• 兩者相同： 冷卻和公用事業費用取決於建築物，而非所有權；請參閱 免費冷卻與區域冷卻 以及我們的 房屋費指南。

常見問題

在杜拜租房還是買房比較划算？

這取決於您停留的時間。只有當利息、服務費、維護費以及分攤到持有期間的買賣費用低於租金時，買房才較便宜；在我們 150 萬 AED 的例子中，僅這些費用就約佔價格的 5.6%。

在杜拜購買 150 萬 AED 的公寓需要多少現金？

外籍人士使用抵押貸款購買首套房，至少需要 300,000 AED 首付 (20%)，加上約 42,190 AED 的 DLD、受託人和抵押登記費（根據 DLD 2% + 2% 的分攤比例）：在銀行費用和代理佣金之前，共需 342,190 AED。

外籍人士在杜拜買房的最低首付款是多少？

根據 CBUAE 的抵押貸款法規，500 萬 AED 以下的首套房評估價需支付 20%，超過此金額則為 30%，第二套房或投資房為 40%，任何期房購買則為 50%。

杜拜的業主需要支付房屋費嗎？

是的，如果他們住在房子裡且不是阿聯酋國民。杜拜市政府在 DEWA 帳單中收取房屋估計年租金的 5%（根據租賃指數）；租客則支付 Ejari 合約中租金的 5%。

在杜拜買房要持有多久才值得？

沒有固定數字。在我們 150 萬 AED 的例子中，買賣費用約為 84,400 AED：三年內每年 28,128 AED，十年內每年 8,438 AED。持有時間越長，分攤到每年的費用就越低。

杜拜的代理佣金是固定的嗎？

並非如此。DLD 表示經紀人根據與客戶事先商定並在經紀合同中載明的佣金獲取報酬；買賣或租賃並無官方統一費率。

來源

• 杜拜土地局：房產出售登記：2% + 2% 過戶費、產權證明、地圖及受託人費用（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• DLD：抵押登記：貸款金額的 0.25%、固定費用及受託人費用（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• DLD：註冊抵押房產出售：出售時的解除費用及當日抵押豁免（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• DLD：註冊、續約或終止租賃合同：透過 Dubai Now 辦理 Ejari，費用 177.75 迪拉姆（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• DLD：取消租賃合同：線上免費，受託中心為 40 迪拉姆 + 增值稅（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• DLD：服務費指數及租金指數（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• DLD：常見問題：服務費、維護、保證金、租金調漲與通知、經紀人佣金、租客 5% 費用（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• DLD：投資者居留（Taskeen）及房產投資者黃金簽證（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• CBUAE 規則手冊：抵押貸款相關條例：貸款價值比限制、債務負擔比與壓力測試、收入倍數、25 年期限、費用表（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• CBUAE 規則手冊：第 96/2019 號決定，修訂第 29/2011 號條例之附錄 2：提前還款與債務證明書上限，不含增值稅（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• 阿拉伯聯合大公國央行：EIBOR 利率：2026 年 11 月 5 日定價之 3 個月 EIBOR 為 4.278%（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• 杜拜市政府：調整住房費：租客為 Ejari 租金的 5%，業主為指數租金的 5%（查核日期 2026 年 11 月 5 日）
• DEWA：電費與水費啟動（入住）：保證金、出售時退還給業主的款項、啟動費用（查核日期 2026 年 11 月 5 日）

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